Berichten

‘Er is te weinig aandacht voor realisatie van kleine bedrijfsruimten’

De vraag naar kleinschalige bedrijfsruimten zit sterk in de lift. Vooral de behoefte aan units tot maximaal 250 m2 in bedrijfsverzamelgebouwen en de behoefte aan garageboxen is groot.

Dit blijkt uit onderzoek van Bureau Stedelijke Planning in opdracht van brancheorganisatie VBO Makelaar.

Om aan de snel stijgende vraag in middelgrote steden te voldoen en sterke prijsstijgingen te voorkomen, is nieuwbouw noodzakelijk. Het huidige aanbod aan kleinschalige units is beperkt, verouderd en voldoet voor een groot deel niet aan de huidige vraag. Meer dan de helft bestaat uit grootschalige panden die in kleine units worden verhuurd. Het meeste aanbod bevindt zich nu in het kleinste segment tot 200 m2; solitaire panden met oppervlakte tussen 400 en 500 m2 komen niet veel voor.

Nieuwe huisvesting moeilijk te vinden
Zodra kleine bedrijven meer kapitaal verkrijgen en meer opslagruimte nodig hebben, is nieuwe huisvesting moeilijk te vinden. Na de crisis is de nieuwbouw van kleinschalige bedrijfsruimten ingezakt, terwijl de nieuwbouw van bedrijfsruimten groter dan 5.000 m2 weer fors aantrok. Tegelijkertijd is er een substantieel aanbod aan grootschalige verouderde bedrijfsruimten.

gerealiseerde nieuwbouw en bouwvergunningen bedrijfsruimten in de vier gemeten gemeenten

gerealiseerde nieuwbouw en bouwvergunningen bedrijfsruimten in de vier gemeten gemeenten

“De eisen aan grootschalige bedrijfsruimten zijn veranderd,’’ vertelt Hans van der Ploeg, directeur van VBO Makelaar. ‘’Tegenwoordig zijn bijvoorbeeld hogere bouwhoogtes, grotere kavels en gebouwen met de nieuwste technologieën in nieuwbouw in trek. Ook door de snelle veranderingen in de logistiek voldoet veel bestaand grootschalig aanbod niet meer. Veel bedrijfsruimten zijn maatwerk en nu moeilijk afzetbaar.”

Behoefte aan kleinschalige bedrijfsunits groot
De behoefte aan kleinschalige bedrijfsunits in middelgrote steden is door de economische groei en schaalverkleining van bedrijven erg groot. Het aantal zzp’ers en kleine bedrijven met een stadsverzorgende functie is de laatste jaren sterk gestegen. Deze ondernemers hebben in hun gemeente behoefte aan niet te dure bedrijfsruimte en in toenemende mate ook behoefte aan kleine duurzame, energiezuinige en kwalitatief hoogwaardige bedrijfsunits. Met name units in bedrijfsverzamelgebouwen op bedrijventerreinen zijn in trek.

Van der Ploeg: “In het vakgebied gaat nu te weinig aandacht uit naar kleinschalige bedrijfsruimten, terwijl een aanzienlijk aantal panden groter dan 5.000 m2 structureel leegstaat. Bedrijventerreinen, die zijn ingekapseld in bestaand stedelijk gebied, zijn in principe via herstructurering geschikt voor kleinschalige bedrijven. Uit het onderzoek blijkt dat de kans aanzienlijk is dat kleinschalige units met name daar kunnen worden afgezet. Voorwaarde is dat de bedrijfsruimten voor startende ondernemers wel betaalbaar blijven. Herontwikkeling heeft dan ook alleen kans van slagen met steun van de overheid of andere actoren die het nut van verduurzaming onderschrijven.”

Herbestemming
Verouderde binnenstedelijke bedrijventerreinen kunnen via herontwikkeling worden opgedeeld in kleinschalige bedrijfsruimten, eventueel herbestemd in combinatie met woningen. Dat adviseert het rapport. Bij een substantiële afwaardering van de boekwaarde behoort sloop-nieuwbouw tot de mogelijkheden. Opsplitsing van een bestaand bedrijfspand in kleinere units is ook mogelijk als het vastgoed in goede staat verkeerd, relatief makkelijk kan worden heringedeeld via scheidingswanden of extra vloerlagen en/of met nieuwbouw kan worden uitgebreid.

/door

Leden VBO Makelaar kiezen Harry Bruijniks als voorzitter

Harry Bruijniks is op 19 mei tijdens de algemene ledenvergadering van brancheorganisatie VBO Makelaar met een grote meerderheid van stemmen gekozen als nieuwe voorzitter. Bruijniks neemt de voorzittershamer over van P.E. Hamming.

Hamming, de voormalig CEO van de Koninklijke Vendex-KBB heeft na twee termijnen van vier jaar afscheid genomen tijdens het VBO-congres NeVaCon. Bruijniks wordt zowel voorzitter van het dagelijks bestuur (3 leden) als het algemeen bestuur (9 leden) van VBO Makelaar.

Bruijniks is zeer gemotiveerd om voor de brancheorganisatie aan de slag te gaan: ‘De vastgoedmarkt is een markt in beweging. Digitalisering en een data-driven samenleving dagen makelaars, taxateurs en verhuurbemiddelaars continu uit te blijven innoveren. Het is een voorrecht en uitdaging daar vanuit mijn eigen achtergrond, kennis en ervaring samen met de leden een positieve bijdrage aan te leveren.’

Zowel bestuur als directie van de brancheorganisatie zijn verheugd dat de nieuwe voorzitter vanochtend met zo’n grote meerderheid van stemmen is benoemd. Hans van der Ploeg RAE RT, directeur VBO Makelaar: ‘Harry Bruijniks komt zelf niet uit het makelaars/taxateursvak. Dat kwam Ed Hamming ook niet en met hem heeft de vereniging succesvol de koers verlegd. Met de komst van Bruijniks hebben we er het volste vertrouwen in dat we het vak van makelaar en taxateur het komende decennium verder kunnen uitbouwen en een zinvolle bijdrage aan de vastgoedmarkt kunnen leveren.’

/0 Reacties/door
,

Column: Taxateurslijstjes banken onwenselijk en uit de tijd

Iedere taxateur loopt weleens een taxatieopdracht mis. Dat is ‘all in the game’.

Het wordt wat anders als de taxatieopdracht spaak loopt omdat de taxateur niet op het zogenaamde ‘ taxateurslijstje’ van de bank voorkomt.

Dat is onwenselijk en tegen de regels en afspraken die we als sector met elkaar hebben gemaakt. En bovendien vreemd! Want is het niet de opdrachtgever die voor de bankfinanciering van een vastgoedobject of koopwoning de taxateur voor een taxatierapport aantrekt? Zo blijkt het in de praktijk niet altijd te werken.

Brancheorganisatie VBO Makelaar krijgt uit het veld steeds meer signalen dat banken en andere kredietverlenende instellingen met een shortlist werken, of ze werken met interne taxateurs, of ze besteden hun gehele portefeuille – of al hun interne taxateurs – uit aan één groot taxatiebureau. Dit is zeer onwenselijk, banken bewijzen de vastgoedmarkt daarmee geen goede dienst. Ik hoor u al denken; dat roept hij uit concurrentieoverwegingen. Maar dan wil ik u graag toch even meenemen in de overwegingen van de taxatiemarkt.

Voor het gemak scheer ik de interne taxateur even over één kam met de taxateur op het bankenlijstje. Onterecht, de externe taxateur van het ‘lijstje’ zal een veel onafhankelijkere positie hebben. Maar kan dat in de praktijk wel zo werken? Alleen de vraag of een (interne) taxateur onafhankelijk kán zijn, is al zeer onwenselijk. Een taxateur – en bank – moet alle schijn van belangenverstrengeling voorkomen. Een taxateur moet in volledige onafhankelijkheid en zonder morele verplichting tot een taxatiewaarde kunnen komen. Kan dit als de taxateur in dienst is van de bank of afhankelijk is van de plaats op het lijstje en daaraan verbonden taxatieopdrachten?

Belang opdrachtgever
Deze situatie is ook niet in het belang van de opdrachtgever of consument. Het kan zelfs vertragend en/of prijsverhogend werken. De opdrachtgever kiest een taxateur die een taxatierapport opstelt. Deze wordt niet door de bank geaccepteerd; het was immers geen interne taxateur of een taxateur van het ‘lijstje’. De taxatie moet opnieuw, met dubbele kosten voor de opdrachtgever tot gevolg. En vertraging. Dit wekt geen vertrouwen over de taxatie. De bank is partij in de waardebepaling.
Er kan bij alle betrokkenen een verkeerd beeld van afhankelijkheid, morele druk en wantrouwen ontstaan. Dat is niet in het belang van de markt, de taxateur, financiële instellingen én de opdrachtgever/consument. Maar het kan nog erger. Banken die alle taxaties door eigen medewerkers laten verrichten via een zogenaamde interne taxatiedesk met eigen taxateurs voor bedrijfsmatig en agrarisch vastgoed. Is dat de toekomst?

NRVT
Dit druist in tegen elke vorm van onafhankelijkheid en de beroeps- en gedragsregels van het centrale taxateursregister NRVT, waar de AFM en DNB zich hard voor hebben gemaakt. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) is nota bene vertegenwoordigd in de Centrale raad. Dit centrale taxateursregister bewaakt, waarborgt en bevordert de onafhankelijkheid, integriteit en kwaliteit van de Register-Taxateur. Als ik de banken een advies mag geven: als u dan toch uit een lijst willen kiezen, dan heeft het NRVT een lijst paraat.

Een column van Hans van der Ploeg, directeur VBO Makelaar.

hans-van-der-ploeg-vbo

Bron: Vastgoedjournaal

/door

Column Hans van der Ploeg (VBO) : Makelaar of Taxateur

Petje op, petje af voor de makelaar/taxateur

AFM en DNB hebben voor de accountants- en consultancy kantoren verscherpte regels opgesteld. Voor organisaties van openbaar belang zoals beursgenoteerde bedrijven mogen deze bedrijfstakken geen adviestaken meer uitvoeren én tegelijk ook de jaarrekening opmaken. De objectiviteit en de onafhankelijkheid kunnen anders in het geding komen. Ook voor het in de steigers staande centrale taxatieregister NRVT wordt van het objectiviteits- en onafhankelijkheidsprincipe uitgegaan. Bij het uitvoeren van de taxatiedienst moet de ingeschrevene in dit persoonsregister te allen tijde de onafhankelijkheid ten opzichte van de opdrachtgever, het te waarderen object, de eigen organisatie en de organisatie rond waarderingsrichtlijnen waarborgen. Maar daarvoor is een radicale scheiding van de makelaar en taxateur niet noodzakelijk. Een goede afbakening van het begrip taxatiedienst daarentegen wel. Maar wat is een taxatie?

Het persoonsregister NRVT gaat uit van de taxatiestandaarden EVS, IVS en de PTA Good Practices. Er dient een strikte scheiding van de makelaar en taxateur op objectniveau plaats te vinden. Elke mogelijke afhankelijkheid, dient volledig transparant en schriftelijk aan de opdrachtgever te worden meegedeeld en te worden vastgelegd in het taxatierapport. Maar zowel EVS als IVS zeggen niets expliciet over de fysieke scheiding van het vak van makelaar en taxateur.

In 2016 krijgt ook de door de EU opgestelde Mortgage Credit Directive (MCD) invloed op de woningtaxatie. Volgens deze MCD moeten taxateurs voldoende onafhankelijk zijn van het kredietaanvaardingsproces, zodat de taxateur een onpartijdige en objectieve waardebepaling kan uitvoeren. Bij een kredietaanvaardingsproces is er sprake van derdenwerking, bij de taxatie moet het onafhankelijkheidsprincipe gelden. Bij een taxatie voor hypotheekverstrekking draagt de makelaar/taxateur dan ook zijn onafhankelijke taxateurspet en heeft hij of zij geen verdere bemoeienis met het aan- of verkoopproces. Bij een waardepaling als onderdeel van het verkoopproces draagt de makelaar/taxateur zijn partijdige makelaarspet. Hij is belangenbehartiger. Er is geen sprake van een taxatiedienst in de enge zin van het woord omdat er geen derdenwerking en kredietaanvaardingsproces is.

Zolang de makelaar/taxateur deze twee activiteiten scherp van elkaar weet te scheiden op objectniveau en er geen sprake is van belangenverstrengeling, voldoet de makelaar/taxateur aan het objectiviteits- en onafhankelijkheidsprincipe en kan hij zijn vak integer uitoefenen. En goed uitoefenen! Beide werkgebieden vullen elkaar qua kennis en expertise immers aan en maken de makelaar/taxateur in beide facetten een betere makelaar/taxateur. De taxerende makelaar is beter in staat om zijn opdrachtgever te adviseren en een scherpe vraagprijs vast te stellen. De makelende taxateur weet hoe de transacties in zijn werkgebied tot stand komen. Dus niet alleen sec de bedragen. Maar ook de achtergrond van de bedragen zoals de verkoop- of verhuurperiode, de druk bij het tot stand komen van de uiteindelijke prijs, of een object correct is afgemeld, de afgesproken huurincentives etc.

Chinese wall’s

Ook bij de grotere makelaars- en taxateurskantoren zijn er meerdere petten. Daar worden ze alleen Chinese wall’s genoemd. Het NRVT zal volledige transparantie moeten eisen en waken voor belangenverstrengeling en het uitwisselen van gevoelige informatie aan de top van het gebouw. Maar zolang deze Chinese wall’s niet van Japans rijstpapier blijken te zijn, kan ook bij de grotere kantoren in zakelijk vastgoed de combinatie van makelen en taxeren meerwaarde opleveren voor de opdrachtgever én het openbaar belang.

Hans van der Ploeg RAE
directeur VBO Makelaar

Bron: VBO Makelaar

/door