Berichten

,

Huurgroei op beste winkellocaties

Na jaren van kommer en kwel, waarin spraakmakende faillissementen dagenlang de voorpagina’s domineerden, gaat het weer stukken beter in Nederland winkelland. De stemming onder consumenten is positief en dat uit zich onder andere in stijgende omzetcijfers van veel winkeliers.

Dat blijkt uit de nieuwe Real Estate Strategic Outlook voor Nederland van Deutsche Asset Management. De internationale ketens springen in op de toenemende koopbereidheid en zoeken nu ook hun heil in de middelgrote steden in plaats van uitsluitend te blijven hangen in de Randstad.

Deustche AM voorziet dan ook een huurgroei op de beste winkellocaties. Rendementen zullen die van andere West-Europese landen de komende vijf jaar ‘ver achter zich laten’.

De logistieke vastgoedmarkt wint ondertussen terrein. De vraag naar moderne distributiecentra is groot en de leegstand neemt daardoor af. Er wordt mede vanwege de lage rente steeds meer ontwikkeld en gebouwd op risico. Dit heeft ook gevolgen voor de huurgroei. Toch denkt Deutsche AM dat de huurgroei van het topsegment bovengemiddeld zal zijn omdat het aanbod krap is. Vooral in Amsterdam, dat kampt met een hardnekkig gebrek aan ruimte en waar het online shoppen in rap tempo toeneemt, zijn de huurgroeivooruitzichten voor beleggers in logistiek vastgoed goed.

Ook de kantorenmarkt zit in de lift. In Amsterdam neemt de leegstand snel af en is er de afgelopen jaren nauwelijks bijgebouwd. Ook nu zitten er weinig nieuwe kantoren in de pijplijn. Daarbij moet wel gezegd worden dat de daling in aanbod vooral komt omdat er veel oudere kantoren zijn onttrokken aan de voorraad om te worden omgetoverd tot hotels en woningen. Dus als die trend stopt dan zal de kantorenleegstand weer oplopen. Dit geldt natuurlijk niet voor locaties die erg populair zijn.

Studentenhuisvesting en zorgvastgoed zijn in trek bij beleggers, de rendementen liggen over het algemeen hoger dan in andere vastgoedbeleggingssegmenten.

Bron: Vastgoed Markt &  Real Estate Strategic Outlook

/door

Hoogste beleggingsvolume ooit van Nederlands vastgoed

2016 is in totaal voor ruim 13,5 miljard euro belegd in Nederlands commercieel vastgoed, blijkt uit cijfers van internationaal vastgoedadviseur CBRE.

Dit is een absoluut record en een stijging ten opzichte van 2007, dat toen met een investeringsvolume van 13,15 miljard euro als recordjaar de boeken in ging.

In Nederland werd in de eerste drie kwartalen van 2016 voor ruim 7,8 miljard euro verhandeld. In het laatste kwartaal is hier nog 5,7 miljard euro aan toegevoegd. Beleggers hebben hun zinnen met name op kantoren (5,8 miljard euro) en woningen (3,3 miljard) gezet. Het beleggingsvolume in bedrijfsruimte is met 1,2 miljard euro stabiel gebleven en voor winkelvastgoed lag het volume met 1,8 miljard lager dan vorig jaar, toen de Corio/Klépierre portefeuille voor 730 miljoen euro werd aangekocht door Wereldhave. Daarnaast is dit lagere volume te verklaren door onzekerheid op de winkelmarkt door faillissementen van grote binnenlandse winkelketens eind 2015 en begin 2016.

Jos Tromp, EMEA head of Research, CBRE: ‘Beleggers zijn veelal risicomijdend. Investeren in een land met gezonde, economische fundamenten en relatief hoge rendementen past goed in dit plaatje. We zien door een schaarste aan prime product dat beleggers hun blik verruimen. In hun zoektocht naar rendement kijken ze niet meer alleen naar Amsterdam maar ook naar steden als Rotterdam en Utrecht. Daarnaast zien we de interesse in commercieel vastgoed in niche markten toenemen. Met name zorgvastgoed is een gewild product.’

Erik Langens, executive director Capital Markets: ‘Zowel grote portefeuilles als single assets wisselden van eigenaar in 2016. Voor 2017 verwachten we weer een hoog volume, mede gestuwd door investeringen in de winkelmarkt. Ondanks de uitdagingen die er nog liggen zien wij door een aantal positieve signalen volop kansen voor beleggers. Het consumentenvertrouwen is in jaren niet zo hoog geweest en de grootste pijn op het faillissementenvlak is genomen. Dit, samen met het feit dat winkelobjecten relatief gunstig geprijsd zijn, belooft een goed jaar voor de retailmarkt in 2017.’ CBRE Nederland publiceert op 19 januari zijn Real Estate Market Outlook 2017 waarbij de focus ligt op de verwachtingen voor de commerciële vastgoedmarkt in Nederland voor het komende jaar.

Overigens heeft Vastgoedmarkt het Nederlandse totaal aan vastgoedbeleggingen in 2016 becijferd op een fractie boven 14,0 miljard euro. De voorspelling dat het door Vastgoedmarkt becijferde totaal hoger zou uitkomen van 14 miljard euro is daarmee net uitgekomen. (EW/PH)

Bron: Vastgoedmarkt

/door

Kantorenleegstand daalt met 12 procent

De opname van kantoorruimte is in 2016 uitgekomen op 1,26 miljoen vierkante meter in Nederland. Daarmee is sprake van een groei van ruim 4 procent in een jaar tijd, zo blijkt uit cijfers van Cushman & Wakefield.

Van de landelijke kantooropname is voor het eerst meer dan de helft gerealiseerd in de vijf grootste steden (G5) van Nederland. De eerder geconstateerde concentratiebeweging op de Nederlandse kantorenmarkt zet door en sluit daarmee aan bij de mondiale trend dat marktdynamiek zich steeds nadrukkelijker manifesteert in kernsteden.

Niet eerder was de opname in de vijf grootste steden van Nederland hoger dan de opname in de overige 385 gemeenten in Nederland. Vooral Amsterdam is populair bij kantoorgebruikers. 31 procent (387.000 m²) van de landelijke opname in 2016 heeft in de hoofdstad plaatsgevonden waarmee sprake is van de hoogste opname sinds 2007. Destijds bedroeg de opname 487.000 m², maar daarmee was de stad goed voor slechts 20 procent van de landelijke opname.

Na Amsterdam is Rotterdam met 9 procent de gemeente met het grootste gemeentelijke aandeel van de landelijke opname in 2016, gevolgd door Utrecht met 7 procent, Eindhoven met 4 procent en Den Haag met 3 procent Vanaf 2012 is al zichtbaar dat Eindhoven aan aandeel wint. Qua kantorendynamiek kan dan ook worden gesproken van de ‘G5’ die samen goed zijn voor 54 procent van de totale opname.

Vorig jaar daalde de kantorenleegstand voor het eerst sinds 2008. Nu is duidelijk dat deze tendens versterkt heeft doorgezet. De leegstand daalde in 2016 met ruim 900.000 m² en het leegstandsniveau komt met 6,9 miljoen vierkante meter 12 procent lager uit dan vorig jaar.

In de vijf grootste kantorengemeenten daalde ook de leegstand ten opzichte van vorig jaar. Vooral in Amsterdam is sprake van een sterke daling waardoor in de hoofdstad de leegstand uitkomt op 11,1 procent. Van de vijf gemeenten kent Utrecht met 10,8 procent nog altijd het laagste leegstandspercentage.De opname van bedrijfsruimte kwam in 2016 met een totaal van 3,57 miljoen vierkante meter 12% hoger uit dan in 2015. Logistiek vastgoed heeft een grote invloed op de groei. In 2016 is voor 1,8 miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed opgenomen. Dat is 400.000 m² meer dan in 2015.

Op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt hebben de activiteiten van logistiek dienstverleners een grote invloed op de marktdynamiek. De afgelopen jaren waren vooral nieuwe distributiecentra in Noord-Brabant en Limburg in trek bij logistiek dienstverleners die een Europese scope hebben. Veel centra worden op maat gemaakt, maar momenteel zijn er ook veel speculatieve plannen. Alleen in Noord-Brabant al bedraagt de omvang van deze plannen 1,5 miljoen vierkante meter.

In 2016 is sprake van meer geografische differentiatie. Zo groeide de vraag in de regio’s Haarlemmermeer en Arnhem-Nijmegen explosief. Dit is ook terug te zien in de top-10 omvangrijke transacties. De twee grootste transacties van 2016 vonden beiden plaats op Park 15 in Nijmegen. Lidl nam hier 64.000 m² op en Nabuurs/Heinz 61.700 m².

/door

Meer vraag naar Nederlands kantoorvastgoed

De investeringen in Nederlands kantoorvastgoed zijn in de eerste zes maanden van 2016 fors toegenomen.

In de eerste helft van het jaar is voor een bedrag van 2,3 miljard euro in Nederlandse kantoorgebouwen geïnvesteerd, een toename van 146 procent ten opzichte van de eerste zes maanden van 2015. Dit blijkt uit de European Real Snapshot van KPMG, een halfjaarlijks onderzoek naar de ontwikkelingen in de Europese vastgoedsector.

dtz-zadelf-cushman-and-wakefield-cijfers-2016-vraag-kantoren-nederland

De leegstand van kantoorruimte nam in deze periode af met 5,4 procent naar 15 procent. Door de groeiende belangstelling ontstaat er steeds groter tekort aan kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte op belangrijke locaties, zoals de Amsterdamse Zuidas. De investeringen in winkelvastgoed daalden daarentegen in het eerste halfjaar van 2016 met 40 procent tot 0,8 miljard euro. In de eerste zes maanden van 2015 werd nog voor een bedrag van 1,3 miljard euro in winkelruimte geïnvesteerd. Daarnaast nam de leegstand toe met 7,1 procent, vooral op de secundaire locaties.

‘De ontwikkelingen in het Nederlandse kantoorvastgoed Nederland vormen een groot contrast met de bewegingen die we op andere locaties in de Europese markt zien, bijvoorbeeld in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk’, zegt Sander Grunewald van KPMG. Grunewald: ‘Zo daalden de investeringen in Duits kantoorvastgoed in de eerste zes maanden van dit jaar met 18 procent tot 7,6 miljard euro. In Duitsland kwam dit met name door beperkingen in het kwalitatief hoogwaardige aanbod. Het aantal transacties nam wel toe, maar het totale volume nam af. In het Verenigd Koninkrijk nam vooral als gevolg van Brexit juist de belangstelling voor vastgoed fors af. Het vertrouwen is duidelijk minder geworden en beleggers kijken bij mogelijke investeringen steeds kritischer naar het sentiment dat onder mogelijke huurders leeft.’

Vergeleken met de eerste zes maanden van 2015 daalden de totale investeringen in Europees vastgoed in de eerste helft van dit jaar met 30 procent tot 107,5 miljard euro. Grunewald: ‘De onzekerheid die voortvloeit uit het besluit van het Verenigd Koninkrijk om de Europese Unie te verlaten heeft er duidelijk toe geleid dat de risicobereidheid van investeerders is afgenomen. Daarnaast is door het steeds beperkter beschikbaar zijn van kwalitatief hoogwaardige objecten, de concurrentie tussen investeerders verder toegenomen en zijn de aanvangsrendementen van het topvastgoed verder gedaald. Deze combinatie van factoren heeft geleid tot een afname in het volume van de transacties. Vanzelfsprekend heeft het Britse vastgoed de grootste gevolgen ondervonden van de Brexit. In het tweede kwartaal van dit jaar namen de totale investeringen af met 53. In Londen daalden de investeringen zelfs met 75%. In een aantal andere landen, zoals Italië, Zweden en Spanje, trokken de investeringen in vastgoed echter aan.’

/door

Vastgoedaandelen in mineur door Brexit

De financiële markten reageren wereldwijd heftig op de Britse keuze voor een Brexit. In de vastgoedhoek op het Europese continent reageren de grootste fondsen zoals Uinbail-Rodamco en Klepierre op 24 juni in de ochtend het meest met dalingen van respectievelijk 6,6 procent en 6 procent.

De AEX, de belangrijkste Nederlandse graadmeter, stond aan het eind van de ochtend 6,5 procent lager.

Volgens ABN Amro-analist Ruud van Maanen worden de grote vastgoedfondsen harder geraakt omdat beleggers liquiditeit zoeken. Aandelen van grote fondsen zijn nu eenmaal een stuk gemakkelijker van de hand te doen dan die van kleinere fondsen. Wereldhave (-3,9 procent), Eurocommercial (-3,6 procent), NSI (-3 procent) en Vastned (-3 procent) bleven redelijk overeind. De AMX, waarin veel vastgoedaandelen zijn opgenomen, doet het met -5,5 procent ook iets beter dan de AEX.

Van Maanen vindt het lastig om zich te wagen aan voorspellingen voor de iets langere termijn over de impact op de financiële en vastgoedmarkten en de algehele economie. ‘Dat zal sterk afhangen hoe soepel het Britse vertrek gaat verlopen.’ ABN Amro heeft daarvoor verschillende scenario’s gemaakt. Het komt er op neer dat hoe stroever de onderhandelingen verlopen des te groter de negatieve gevolgen zullen zijn. De negatieve impact op de Britse economie zal ook aanzienlijk groter zijn dan voor de economieën van de EU-lidstaten. Mocht de Brexit bovendien leiden tot referendums in andere EU-lidstaten dan zal dat zeker leiden tot meer onzekerheid en dus grotere economische gevolgen.

De Londense kantorenmarkt zal naar verwachting het hardst getroffen worden. In de markt circuleren rapporten over waardedalingen van 20 procent. Van Maanen voorziet echter niet dat de positie van Londen als het belangrijkste financiële centrum van de wereld fundamenteel zal worden aangetast door het vertrek van de Britten. Frankfurt en Parijs zullen wel wat gaan profiteren, omdat internationale bedrijven hun risico’s willen spreiden door naast Londen ook een vestiging te openen in een van de grote financiële centra op het continent.’ Hij denkt niet dat veel bedrijven daarbij zullen kiezen voor Amsterdam.

Van Maanen wijst wel op de risico’s voor de Brusselse kantorenmarkt. ‘Er is overal toch een sterk sentiment dat de EU teveel macht heeft. Als dat daadwerkelijk leidt tot afslanking van het apparaat zal dat leiden tot minder vraag in Brussel naar kantoorruimte’, aldus deze analist.

Volgens onderzoek van Buck Consultants International onder in het Verenigd Koninkrijk gevestigde Europese hoofdkantoren van Amerikaanse bedrijven zal een derde van de geïnterviewde bedrijven nu heroverwegen of de coördinatie van de Europese activiteiten vanuit het Verenigd Koninkrijk blijft gebeuren. Bij een verplaatsing van het Europese hoofdkantoor is Nederland favoriet (genoemd door 61 procent), gevolgd door Ierland (45 procent) en Zwitserland (45 procent) bij de keuze van de top 3 landen.

Premier Mark Rutte spreekt in de media van ‘een teleurstellende uitslag’. ‘De Britten zijn een partner van ons. Het is nu aan Cameron om op de uitslag te reageren en deze te interpreteren. Dit zal een tijd gaan duren’, stelt hij tegenover de NOS. Volgens hem is het moeilijk in te schatten wat de gevolgen zijn voor Nederland. ‘We moeten nu zorgen voor de stabiliteit in onze economie.’

/door

Toeristen goed voor Amsterdamse winkelmarkt

Toeristen hebben een aanhoudend grote invloed op het succes van de Amsterdamse winkelmarkt, concludeert Cushman & Wakefield in het rapport Amsterdam High Street Retail.

Met meer dan 18 miljoen toeristen uit binnen- en buitenland was Amsterdam ook in 2015 de grootste toeristische trekpleister van Nederland. De Amsterdamse winkelmarkt profiteert dan ook het meest van het stijgende aantal (binnenlandse) toeristen in de stad en van de economische groei in Nederland.

De stijgende toeristenaantallen vertalen zich nog niet in brede zin naar stijgende toeristenbestedingen op de Amsterdamse winkelmarkt. In het eerste kwartaal van 2016 daalden de totale bestedingen van toeristen in Amsterdam met 6 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2015. Deze daling deed zich vooral voor onder Chinese en Russische toeristen in het luxe segment zoals high-end fashion en juwelen. Het effect van die daling was dan ook vooral merkbaar in de meest exclusieve winkelstraat, de P.C. Hooftstraat. Toeristenbestedingen in de Kalverstraat en omgeving bleven daarentegen solide. Dit komt door de combinatie van stijgende toeristenaantallen en een ruim winkelaanbod in het middensegment.

bron: Cushman & Wakefield

/door

Minister Kamp: veel winkelmeters uit markt halen

Het overschot aan winkelruimte moet uit de markt worden gehaald. Daartoe gaat minister Kamp dit jaar concrete afspraken maken. Woningen in lege winkels is een optie.

Om leegstand in de winkelstraat tegen te gaan, heeft minister Henk Kamp van Economische Zaken op 12 mei aanvullende afspraken met winkeliers, vastgoedeigenaren en overheden binnen de gezamenlijke Retailagenda. De intensivering van de Retailagenda is nodig na recente faillissementen van grote winkelketens, waardoor de markt voor winkelpanden extra onder druk staat. Om de problemen aan te pakken, gaat een landelijk team komend jaar samen met gemeenten in kaart brengen hoe en waar er vierkante meters uit de markt kunnen worden genomen. Ook worden uitbreidingsplannen kritisch tegen het licht gehouden.

Kamp stelt dat de faillissementen van grote winkelketens iedereen heeft geraakt. ‘De retail zorgt in Nederland niet alleen voor een omzet van 99 miljard euro en werkgelegenheid voor ruim 781.000 mensen, de sector is ook een van de levensaders van onze dorpskernen en binnensteden. Terwijl in afgelopen jaren de omzet van kledingwinkels, elektronicazaken en de meubelboulevards per saldo afnam en nu 9 procent van de winkelruimte leeg staat, is het totale vloeroppervlakte gestegen met 11 procent.’

Met alle betrokken partijen werkt Kamp ruim een jaar intensief en met resultaat samen om winkelgebieden te versterken, zegt hij. ‘Alleen neemt na recente grote faillissementen de druk op de markt voor winkelruimtes flink toe met extra leegstand als gevolg. Daarom nemen we nu aanvullende maatregelen, zodat we in komende jaren versneld kunnen komen van veel vierkante meters in kwantiteit naar minder vierkante meters van kwaliteit. Onze winkeliers verdienen aantrekkelijke winkelcentra en binnensteden om in te ondernemen, zodat consumenten er graag blijven komen voor hun aankopen.’

Zo wil hij het makkelijker maken om woningen in overbodige winkelpanden mogelijk te maken. Hij heeft op 12 mei ook 53 nieuwe retaildeals gesloten. In november 2015 werden de eerste 31 van deze deals getekend. Hierin versterken gemeenten en regio’s hun winkelgebieden in nauw overleg met winkeliers, horeca, vastgoedondernemers, culturele instellingen en bewoners. Ook wordt vastgelegd op welke locaties winkels kansrijk zijn en op welke locaties niet. Voor winkelbedrijven is duidelijkheid hierover van belang om te besluiten of zij zich wel of niet willen vestigen in een stad.

Bron: De Vastgoedmarkt.

/door

Stationslocaties populair als kantooromgeving

In 2015 vond 40 procent van de landelijke kantooropname plaats in stationsomgevingen. De vijf populairste locaties liggen in Amsterdam en Rotterdam.

Dat blijkt uit cijfers van DTZ Zadelhoff. In 2015 is in totaal 1,2 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte opgenomen door kantoorhoudende organisaties. Maar liefst 40 procent daarvan, ofwel 485.000 m2, werd gerealiseerd binnen 750 meter van een station. Ook de opname van kantoren tussen 750 en 1.500 meter van een station kent een licht groeiend aandeel, terwijl kantoren die 1.500 meter of verder van stations liggen aan terrein verliezen.

Van de opname van 485.000 m2 binnen 750 meter van een station is 373.000 m2 gerealiseerd in de directe omgeving van een intercitystation, aldus de DTZ-onderzoekers. Dat betekent een aandeel van maar liefst 77 procent van de totale kantooropname op loopafstand van stations en 31 procent van de totale landelijke opname in Nederland.

De populariteit van kantoorruimte in de buurt van stations blijkt ook uit de gerealiseerde huurprijzen. In 2015 lag de gemiddeld gewogen huurprijs voor kantoren binnen 750 meter van intercitystations, die goed met de auto te bereiken zijn, met 184 euro per m2 9 procent hoger dan in 2014. Voor intercitystations in het centrum van grote steden was dit 178 euro en voor intercitystations in middelgrote steden 130 euro.

De top 5 van meest populaire intercitystations zijn Amsterdam Bijlmer Arena, gevolgd door Amsterdam Sloterdijk, Rotterdam Alexander, Rotterdam Centraal en Amsterdam Zuid. Opvallend is dat vier intercitystations uit de top vijf ook goed vanaf de snelweg te bereiken zijn. De kantorenmarkt is hier veel krapper dan gemiddeld. In Nederland is bijna zeven keer meer aanbod beschikbaar dan er jaarlijks vraag naar is. Voor deze intercitystations ligt de ratio met 2,5 echter ruim onder het landelijk gemiddelde.

DTZ Zadelhoff spreekt van een dynamiekketen. ‘In een aantrekkende economie zijn aansprekende kantoren als eerste weer gevuld en waaiert de vraag uit naar andere locaties. Een aantal jaar geleden nam bijvoorbeeld de interesse van organisaties in de kantoren in het kerngebied van Amsterdam Zuidoost toe. Het bood een voordelig alternatief voor hoogwaardige kantoorruimte in het historische centrum of de Zuidas. Eenzelfde tendens is zichtbaar rondom de stations Amsterdam Sloterdijk en Rotterdam Alexander’, aldus Frank van der Sluys, als associate director verantwoordelijk voor Research.

Bron: Vastgoed Markt

/0 Reacties/door
,

Weinig effect van rentestijging in vastgoed markt

Voor het eerst sinds 2006 verhoogt de Federal Reserve de Amerikaanse rente, en wel naar 0,25 tot 0,5 procent.

Volgens JLL hebben stijgende rentetarieven nauwelijks effect op korte termijn in de vastgoed markten.

Het huidige lage rendement op staatspapier zorgt ervoor dat steeds meer beleggers op zoek zijn gegaan naar alternatieven voor het behalen van rendement. Vastgoed is daar een van. Nu de rente op staatspapier naar verwachting op dit historisch lage niveau blijft, blijft vastgoed aantrekkelijk voor beleggers.

Op korte termijn geen rentebewegingen

Hoe langer de periode van aanhoudende groei voortduurt, des te meer vraagtekens er worden gesteld bij wat de huidige cyclus tot een einde brengt. Veelal wordt hierbij ook het risico van stijgende rentetarieven genoemd. Uit onderzoek van JLL blijkt echter dat stijgende rentetarieven nauwelijks tot geen effect hebben op vastgoedbeleggingsobjecten op korte termijn. De correlatie tussen Euribor en prime aanvangsrendementen voor kantoorruimte in Amsterdam is -0,02 – wat aangeeft dat er geen relatie met rentebewegingen op de korte termijn is.

Basisrente waarschijnlijk pas in 2019 hoger dan 2,5%

Het is volgens JLL niet waarschijnlijk dat de basisrente in Nederland veel eerder dan eind 2019 stijgt tot 2,5 procent (langjarig gemiddelde) en zelfs in een genormaliseerde markt wordt het percentage naar verwachting niet hoger dan 5 procent (niveau 2008). Als zich geen verrassingen voordoen zou de markt voldoende tijd moeten hebben om zich aan te passen. Een geleidelijke stijging van de tarieven kan zelfs gunstig zijn voor de markt, aangezien beleggers hierdoor ruimschoots de tijd hebben om hun opbrengstverwachting navenant bij te stellen.

Prime Vastgoed lijft interessant.

Sven Bertens, Head of Research Advisory bij JLL: ‘Als de rentelasten op termijn nog meer gaan stijgen, blijft prime vastgoed interessant voor beleggers. Kopers van prime vastgoed zijn voornamelijk equity kopers, die op zoek zijn naar core beleggingen met een relatief lage gevoeligheid voor aanvangsrendementen. Dit zijn veelal (pensioen)fondsen die op zoek zijn naar een stabiele inkomstenbron, of beleggers uit opkomende markten die op zoek zijn naar een veilige haven met opbrengsten uit vreemde valuta. Deze beleggers blijven zich aandienen.’

Bron: Vastgoed Markt

 

/door