Harry Bruijniks is op 19 mei tijdens de algemene ledenvergadering van brancheorganisatie VBO Makelaar met een grote meerderheid van stemmen gekozen als nieuwe voorzitter. Bruijniks neemt de voorzittershamer over van P.E. Hamming.
Hamming, de voormalig CEO van de Koninklijke Vendex-KBB heeft na twee termijnen van vier jaar afscheid genomen tijdens het VBO-congres NeVaCon. Bruijniks wordt zowel voorzitter van het dagelijks bestuur (3 leden) als het algemeen bestuur (9 leden) van VBO Makelaar.
Bruijniks is zeer gemotiveerd om voor de brancheorganisatie aan de slag te gaan: ‘De vastgoedmarkt is een markt in beweging. Digitalisering en een data-driven samenleving dagen makelaars, taxateurs en verhuurbemiddelaars continu uit te blijven innoveren. Het is een voorrecht en uitdaging daar vanuit mijn eigen achtergrond, kennis en ervaring samen met de leden een positieve bijdrage aan te leveren.’
Zowel bestuur als directie van de brancheorganisatie zijn verheugd dat de nieuwe voorzitter vanochtend met zo’n grote meerderheid van stemmen is benoemd. Hans van der Ploeg RAE RT, directeur VBO Makelaar: ‘Harry Bruijniks komt zelf niet uit het makelaars/taxateursvak. Dat kwam Ed Hamming ook niet en met hem heeft de vereniging succesvol de koers verlegd. Met de komst van Bruijniks hebben we er het volste vertrouwen in dat we het vak van makelaar en taxateur het komende decennium verder kunnen uitbouwen en een zinvolle bijdrage aan de vastgoedmarkt kunnen leveren.’
Op de Europese kantorenmarkt behoren Amsterdam Zuidoost en Centraal Station Utrecht tot de gebieden waar de komende twee jaar bovengemiddelde huurgroei valt te verwachten.
In de hotspot top-10 van JLL nemen deze kantoorlocaties plek 7, vier locaties liggen in Duitsland.
Dat schrijft JLL in het rapport 2017 European Office Investment Perspective. Hierin geeft JLL aan hoe beleggers, nu de concurrentie steeds verder toeneemt, toch toegang kunnen krijgen tot de Europese kantorenmarkten. Ze moeten creatiever zijn, bijvoorbeeld door verder te kijken dan de toplocaties voor het realiseren van optimale huurgroei, verklaart Dré van Leeuwen, head of capital markets Nederland bij JLL:
‘Europees vastgoed blijft een aanzienlijke hoeveelheid kapitaal aantrekken, want in het huidige klimaat van lage rentetarieven en historische lage aanvangsrendementen presteert het stabiel vergeleken met andere beleggingscategorieën. Maar de concurrentie is sterk en beleggers kunnen het zich niet veroorloven gewoon achterover te leunen en af te wachten. Ze moeten creatiever handelen om toegang te krijgen tot de markt, bijvoorbeeld door het bestuderen van stedelijke transformatie via infrastructuur en van projectontwikkelingen. Ook kan gedacht worden aan fusie- en overnameactiviteiten en het afstoten van niet-strategisch bezit.’
Beleggingen in kantoren in Europa, exclusief het VK, stegen in 2016 met 8 procent naar een recordhoogte van 81,3 miljard euro. De voorlopige transactievolumes voor het eerste kwartaal van 2017 kwamen net als in 2016 uit op 15 miljard euro. Concurrentie heeft het aanvangsrendement van toplocaties naar een historisch laag niveau geleid. Parijs, München en Berlijn bewogen in het eerste kwartaal van 2017 allemaal naar 3 procent. In Berlijn staat de prime kantoren yield nu 175 basispunten onder de vorige piek van 4,75 procent in het vierde kwartaal van 2006. Het aanvangsrendement in Amsterdam van nu 4 procent ligt 75 basispunten onder de vorige piek in 2006.
‘Beleggers zijn bereid de huidige prijzen te betalen als ze vertrouwen hebben in huurgroei. We zien dat beleggers niet alleen hun rendementsverwachtingen aanpassen, maar ook dat ze zich steeds meer richten op de kracht van toekomstige inkomstenstromen als belangrijkste drijfveer voor rendement. Ze letten meer dan ooit op de kwaliteit van huurders, op de toekomstbestendigheid van locaties en op andere kritische kenmerken die zullen leiden tot verbeterde prestaties van gebouwen’, voegt Van Leeuwen toe.
De kantoorlocaties waar JLL de meeste huurgroei verwacht zijn Solna/Sundyberg, Stockholm, Zweden (1), Mendez Alvaro, Madrid, Spanje, Binnenstad en de randen daarvan, Stuttgart, Duitsland, Hauptbahnhof-Europacity, Mitte & Mediaspree, Berlijn, Duitsland, 22@ – Plaça de la Glòries, Barcelona, Spanje, Oost-München, Duitsland, Amsterdam Zuidoost en Centraal Station Utrecht Nederland, Parijs 12e en 13e district, Parijs, Frankrijk, Bankendistrict en City, Frankfurt, Duitsland en Kirchberg, Luxemburg-stad, Luxemburg (10).
https://www.taxateurzakelijkvastgoed.nl/wp-content/uploads/2017/05/Station-utrecht-taxatie-rapport-huurgroei-regio.jpg265700Taxateur Zakelijk Vastgoedhttps://www.taxateurzakelijkvastgoed.nl/wp-content/uploads/2015/06/Logo-Taxateur-Zakelijk-Vastgoed.pngTaxateur Zakelijk Vastgoed2017-05-05 13:23:522017-05-05 13:23:52JLL: meeste huurgroei in Amsterdam Zuidoost en CS Utrecht
Airbnb begint een serieuze concurrent van de Amsterdamse hotelmarkt te vormen. In 2016 heeft Airbnb zijn marktaandeel verdubbeld naar 10,7 procent van het totaal aantal overnachtingen.
Dat blijkt uit onderzoek van vastgoedadviseur Colliers International en Hotelschool The Hague op basis van cijfers van AirDNA. In 2016 werden in totaal bijna 1,7 miljoen overnachtingen in de hoofdstad geboekt via de site, een stijging van 125 procent ten opzichte van 2015. Het totaal aantal hotelovernachtingen in Amsterdam groeide deze periode met 7 procent naar 13,9 miljoen. Daarmee komt het marktaandeel van Airbnb uit op 10,7 procent van de Amsterdamse overnachtingsmarkt, een verdubbeling ten opzichte van de 5,4 procent in 2015.
Ook het Amsterdamse Airbnb-aanbod is verdubbeld. Eind 2016 werden 32.000 appartementen aangeboden tegen 15.000 eind 2015. Van alle accommodaties werd 35 procent aangeboden door verhuurders met meerdere appartementen of kamers. Dat duidt volgens Colliers op professionele verhuurders. De gemiddelde prijs van een overnachting in een Airbnb-appartement of -woning bedroeg vorig jaar 140 euro tegen 136 euro in 2015. De prijs van een Airbnb-kamer steeg van 86 naar 92 euro en de prijs van een gedeelde van 62 naar 84 euro.
De opmars van Airbnb zet ook dit jaar door. In het eerste kwartaal werden via Airbnb 367.000 overnachtingen geboekt, 34 procent meer dan in de eerste drie maanden van 2016. In een poging om de Airbnb-markt te reguleren, heeft het Amsterdamse stadsbestuur bij het Amerikaanse verhuurplatform bedongen dat gebruikers hun woning niet meer dan zestig dagen per jaar mogen verhuren. Dirk Bakker, head of EMEA Hotels bij Colliers: ‘Omdat de aanwas van hotelkamers achterloopt op de groei van het aantal toeristen, wijken zij nu uit naar alternatieven zoals Airbnb. Een hotelstop zal de toestroom van reizigers naar het centrum van de stad niet tegenhouden.’
De Airbnb-markt buiten Amsterdam is aanzienlijk kleiner. Den Haag is de tweede Airbnb-stad van Nederland met 126.000 overnachtingen in 2016, goed voor een marktaandeel van 7,2 procent. Daarna volgt Rotterdam met 116.000 overnachtingen, een marktaandeel van 6,5 procent. De prijzen voor een overnachting in een appartement bedroeg in 2016 79 euro in Den Haag en 72 euro in Rotterdam. De onderzoekers hebben geen cijfers over 2015 van deze steden. Wel is bekend dat in het eerste kwartaal van dit jaar 32 procent meer overnachtingen zijn geboekt in Den Haag en 40 procent meer in Rotterdam dan in de eerste drie maanden van 2016.
De verwachting is dat 2017 opnieuw een recordjaar wordt voor Airbnb en Rotterdam door de snellere groei Den Haag voorbijstreeft.
Jeroen Oskam, head of Research bij Hotelschool The Hague, geeft aan dat Rotterdam en Den Haag in de toekomst steeds belangrijker worden voor Airbnb: ‘De sterke groeicijfers onderstrepen de invloed van het toerisme in deze steden. Omdat in Den Haag en Rotterdam het aantal hotels beperkt is, kan het marktaandeel van Airbnb hier nog veel verder stijgen.’
De Nederlandsche Bank vindt dat de transitie naar een klimaatneutrale economie te langzaam gaat. Aanleiding voor ABN Amro om met haar relatie Cromwell Property Group en vastgoedorganisatie Gresb een event te organiseren om duurzaamheid binnen de sector commercieel vastgoed te bespreken.
Wat betekent verduurzaming voor de verschillende partijen binnen de vastgoedketen? Conclusie: snel handelen is cruciaal, want duurzaamheid raakt je business, links- of rechtsom.
Focus op vastgoed
Ik gaf eerder aan dat de duurzaamheidstrein in de vastgoedsector in beweging is gekomen en geleidelijk aan snelheid wint. Deze duurzame transitie zie ik terug bij veel van onze relaties, zoals Cromwell. Belangrijk, want de gebouwde omgeving zorgt nog steeds voor 36 procent van de Nederlandse kooldioxide-uitstoot en de meerderheid van het commerciële vastgoed heeft een matig tot slecht energielabel (D-G). Dat actie binnen de sector vanuit klimaatperspectief een issue is, staat buiten kijf.
Toch omarmt lang niet iedereen die opvatting. Zo wordt de klimaatverandering betwist, vindt men de terugverdientijd van een investering te lang of is de reactie ‘het zal niet zo’n vaart lopen’. Daarom nemen wij het voortouw in het terugdringen van niet-duurzaam vastgoed, door duurzame, maar commercieel verantwoorde keuzes te maken. Door haar eigen vastgoed te verduurzamen wil ABN Amro kennis opdoen en die delen met relaties. Op dit moment zijn we bijvoorbeeld bezig met de bouw van een circulair paviljoen op het Gustav Mahlerplein.
Verduurzaming raakt je cashflow
Verduurzaming is niet alleen belangrijk voor het milieu, ook om economische redenen is het de juiste stap. Het raakt je cashflow immers direct. Duurzaam vastgoed is waardebestendig en levert een hoger rendement op, voor beleggers én maatschappij. Dat komt doordat deze objecten beter verhuurbaar en couranter zijn. Bovendien is verduurzaming niet langer vrijblijvend, maar essentieel: vanaf 2023 moeten kantoorpanden wettelijk minimaal een C-label hebben, in 2030 zelfs een A-label. Daarnaast stuurt DNB aan op kooldioxide-beprijzing, waarbij de vervuiler betaalt. Al met al, reden genoeg om te investeren in duurzaam vastgoed. En dat hoeft helemaal niet hoogdrempelig te zijn.
Laagdrempelig investeren in duurzaam vastgoed
Duurzame ambities in de praktijk brengen kan heel laagdrempelig zijn. Zo kunnen vijf relatief kleine duurzaamheidsinterventies al een grote impact hebben: led-verlichting, goed inregelen van installaties, cv-ketel niet ouder dan tien jaar, isolatie van dak en gevel, en zonnepanelen. In elk pand hebben deze maatregelen direct veel effect. Hoewel kosten vaak een belemmering zijn voor een duurzame investering, hebben meerdere van deze maatregelen een terugverdientijd van minder dan vijf jaar. Dat maakt een dergelijke interventie zo laagdrempelig en de besteding waard.
Concrete doelen stellen
Wilt u verduurzamen, maar weet u niet wat uw eerste stap is? Dat is niet erg, ook ABN Amro moest ergens beginnen. In 2015 zijn we gestart onze portefeuille commercieel vastgoed te verduurzamen. We hebben destijds drie concrete doelen gesteld, die we vóór 2019 willen halen. Allereerst willen we bestaande gebouwen een tweede leven geven, oftewel transformeren. Ook willen we panden helpen opwaarderen naar een A-label, in anticipatie van aankomende wetgevingen. Ten slotte ambiëren we in 2018 dertig Green of Social Landmarks in onze portefeuille te hebben. Tabel 1 laat zien dat we op al die fronten goede voortgang boeken, maar er nog niet zijn. Om de doelen te halen, gaan we actief het gesprek aan met vastgoedondernemers die hun verduurzamingsambitie met ons kunnen én willen realiseren.
Doelstelling eind 2018
Waar staan we nu?
Transformatie
300.000 m2
212.000 m2
Upgrade
30% A-label
13% A-label
Green en Social Landmarks
30 landmarks
21 landmarks
Tabel 1: Doelstellingen voor 2018 en voortgang van 2015 tot nu.
Verduurzaming moet je belonen
We vinden het belangrijk om onze klanten te belonen voor verduurzaming van hun vastgoed. Dat doen we door inzicht te verschaffen én op prijs te differentiëren. De behoefte aan inzicht is groot in de sector. Wat is mijn carbon footprint? Welke kooldioxide-besparing kan ik realiseren? Wat is de terugverdientijd van maatregelen? Kennis hierover hebben we gebundeld in de Duurzame Investeringstool, waarmee onze klanten inzicht krijgen in hun energiebesparingsmogelijkheden. Onze relatiemanagers gaan de dialoog aan met wie wil verduurzamen, om deze kennis in concrete inzichten te vertalen. Omdat je er met alleen kennis niet komt, hebben we één miljard euro beschikbaar gesteld voor de volledige financiering van de duurzaamheidsmaatregelen van onze klanten. Zo zorgen we dat de benodigde labelsprong wordt behaald.
Eerder in dit blog noemde ik het belang van verduurzaming voor de cashflow binnen het commercieel vastgoed. Dit is terug te zien in de pricing van vastgoedfinancieringen. Wij differentiëren deze pricing afhankelijk van het energielabel. Het financieren van duurzaam vastgoed wordt goedkoper, niet-duurzaam vastgoed wordt duurder. Het verschil kan oplopen tot 0,80 procent. We maken dit mogelijk omdat we ervan uitgaan dat duurzaam vastgoed een betere waardering krijgt dan grijs vastgoed. Het risicoprofiel van duurzaam vastgoed is dus lager.
Wegnemen van belemmeringen
Uiteindelijk is het voor de sector belangrijk om belemmeringen voor energiebesparing weg te nemen, wat wij doen door onze kennis en ons kapitaal in te zetten. Dat we vierde werden in de internationale Gresb Debt Assessment voor banken en debt funds was een signaal dat we op de goede weg zijn. Met deze aanmoediging op zak blijven we het voortouw nemen om structurele vergroening te realiseren, samen met onze klanten. De verantwoordelijkheid die daarbij komt kijken, nemen we graag. Dit doen we door met klanten, toezichthouders, overheden en taxateurs samen te werken. Als partners in verduurzaming. Want voor onze klanten moet verduurzamen snel, goed en makkelijk zijn.
Over de auteur
Rutger Schuur is hoofd Real Estate & Public Sector Clients bij ABN Amro
Amsterdam heeft in 2016 een recordaantal van 8 miljoen toeristen getrokken. Met een gemiddelde bezettingsgraad van 78 procent is Amsterdam na Dublin en Londen de meest succesvolle Europese hotelstad.
Dat blijkt uit het PwC-rapport Standing out from the crowd – European cities hotel Forecast for 2017 and 2018. De RevPar – de omzet per beschikbare kamer – steeg met ruim 3 procent naar 105 euro per nacht. De bezettingsgraad van de Amsterdamse hotels blijft de komende jaren stabiel rond de 78 procent. Het sterke jaar van de Amsterdamse hotelsector komt mede door een topjaar voor musea; in 2016 trokken de tien belangrijkste musea bijna 8 miljoen bezoekers. Daarnaast trok het Amsterdam Dance Event ruim 365.000 bezoekers.
Volgens Bart Kruijssen, hotelspecialist bij PwC, zet de groei door, maar minder spectaculair dan sinds 2009 het geval is. ‘De komende jaren groeit het aantal hotelkamers in Amsterdam met bijna 6.000 (+18 procent op de totale voorraad) en breidt het aantal hotels uit met 22. Door regelgeving – de hotelstop van de gemeente Amsterdam – komt het kamerplafond wel in beeld. De grote uitdaging voor hoteliers zit met name in het aantrekkelijk houden van hun aanbod.’
Door de stijgende prijzen per nacht wordt Airbnb aantrekkelijker voor toeristen. ‘Airbnb biedt momenteel 14.000 Amsterdamse plekken aan. Een geduchte concurrent’, aldus Kruijssen. Parijs, Brussel en Istanbul ondervonden hinder van de recente aanslagen. ‘Daar is nog niet het niveau van voor deze aanslagen bereikt. Barcelona, Madrid en Porto hebben daarentegen ontzettend goede jaren gedraaid. De mediterrane landen zijn zeker in opkomst.’
Net als vorig jaar is een overnachting in Genève het duurst. Maar liefst gemiddeld 300 euro moet daar per nacht worden betaald voor een boeking. Zurich volgt op gepaste afstand met gemiddeld 244 euro en Parijs sluit de top 3 met een gemiddelde van 229 euro per nacht. De top 5 van steden met de hoogste bezettingsgraad zijn Dublin (82,5 procent), Londen (81,3 procent), Amsterdam (78 procent), Berlijn (77,1 procent) en Praag (76,9 procent).
https://www.taxateurzakelijkvastgoed.nl/wp-content/uploads/2017/04/Amsterdam-op-twee-na-drukste-hotelmarkt-Europa.jpg265700Taxateur Zakelijk Vastgoedhttps://www.taxateurzakelijkvastgoed.nl/wp-content/uploads/2015/06/Logo-Taxateur-Zakelijk-Vastgoed.pngTaxateur Zakelijk Vastgoed2017-04-20 10:22:552017-04-20 10:22:55Amsterdam op twee na drukste hotelmarkt Europa
Branchevereniging NVM Business is van mening dat het energielabel C dat in 2023 verplicht wordt voor kantoren, tot grote problemen kan leiden op een deel van de Nederlandse kantorenmarkt.
Vooral op de minder in trek zijnde kantorenlocaties zullen de noodzakelijke investeringen om te voldoen aan de strenge eisen, niet overal in de prijs kunnen worden doorberekend.
De NVM Business makelaars zijn gestart met een programma waarbij praktische oplossingen voor de toekomstige problematiek worden gezocht. Deze oplossingen moeten leiden tot nieuwe marktkansen voor alle stakeholders binnen het commercieel vastgoed. Deze input gaat door NVM Business ook gebruikt worden om de overheid te informeren over de uitvoerbaarheid van de nieuwe regelgeving.
Marktgroep Kantoren C-label
In 2023 wordt het energielabel C verplicht voor alle kantoren. Naar schatting de helft van de kantorenvoorraad voldoet hier niet aan. Dit betekent in de praktijk dat er voor 2023 fors in deze kantoren zal moeten worden geïnvesteerd om aan de eisen te voldoen. Op de A1 kantorenlocaties, zoals de Amsterdamse Zuidas, zullen deze investeringen eenvoudig kunnen worden terugverdiend door een verhoging van de huurprijs.
Ingrijpende renovatie
Echter, voor de kantoren op minder aantrekkelijke locaties zullen de noodzakelijke investeringen wel tot grote problemen kunnen leiden. Immers, op die locaties is vaak meer leegstand en is het moeilijker de huurprijzen te laten stijgen. Daarnaast zijn er problemen te verwachten bij kantoren die langer dan zes jaar verhuurd zijn. Bij deze kantoren zal er tijdens het gebruik een ingrijpende renovatie moeten plaatsvinden. Ook bij kantoren die gedeeltelijk verhuurd zijn kan dit voor de eigenaar problemen opleveren omdat in een heel kantoor geïnvesteerd moet worden terwijl slechts uit het verhuurde deel de inkomsten komen.
Concrete oplossingen
NVM Business is recentelijk gestart met een programma waarbij praktische oplossingen voor deze toekomstige problematiek worden gezocht. Binnen de Marktgroep Kantoren C-label, gaan deskundige makelaars uit de kantorenmarkt met dit probleem aan de slag. Daarbij streeft NVM Business naar concrete oplossingen waarmee NVM Businessmakelaars hun klanten goed kan adviseren hoe met deze opgave om te gaan. Met deze aanpak wil de branchevereniging eigenaren en huurders optimaal helpen. De uitkomsten van de Markgroep Kantoren C-label worden ook gebruikt om de overheden te informeren over de kansen en bedreigingen van deze nieuwe wetgeving.
https://www.taxateurzakelijkvastgoed.nl/wp-content/uploads/2017/04/Verplicht-energielabel-C-kantoren-2023.jpg265700Taxateur Zakelijk Vastgoedhttps://www.taxateurzakelijkvastgoed.nl/wp-content/uploads/2015/06/Logo-Taxateur-Zakelijk-Vastgoed.pngTaxateur Zakelijk Vastgoed2017-04-10 09:21:342017-04-10 09:21:34NVM Business: ‘Verplicht energielabel C kan tot grote problemen leiden’
Deloitte kwam met zijn Real Estate Predictions, acht trends die grote invloed gaan hebben op de vastgoedbranche.
Cyber risk: smart buildings vormen steeds vaker een belangrijk concurrentievoordeel en kunnen zelfs nieuwe inkomsten genereren. De opkomst van deze ‘slimme gebouwen’ brengen echter ook aandachtspunten met zich mee, waaronder cyberrisico’s.
Crowdsourcing: crowdsourcing is enorm in opkomst. Steeds meer bedrijven zien kansen in het benutten van de kennis, kunde of creativiteit van een grote groep mensen online. Deze werkwijze zorgt voor een meer flexibel personeelsbestand en daarmee een flexibele schil aan kantoorruimte.
Smart mobility: wanneer reizigers hun reistijd volledig productief kunnen benutten, bijvoorbeeld door zelfrijdende auto’s, wat betekent dit dan voor bijvoorbeeld de huizenprijzen? Dit is nu vaak gebaseerd op locatie, maar wat als locatie er niet meer toe doet?
Future of work: de veranderende banen komen niet alleen voort uit organisaties, ook medewerkers hebben andere verwachtingen van hun werkgever.
Blockchain 2.0: blockchain biedt enorme kansen en de vastgoedbranche experimenteert steeds vaker met dit ‘gedistribueerde vertrouwen’.
Standardization: we verwachten dat in de toekomst meer wordt samengewerkt voor het delen en uitwisselen van data. Deze data partnerships bieden veel toegevoegde waarde.
Ports: drie belangrijke onderwerpen zullen de komende tijd veel aandacht (moeten) krijgen van de maritieme sector: smart ports, toenemende samenwerking tussen zeehavens, nieuwe niches (ten koste van fossiele brandstoffen).
Smart cities: steeds vaker worden digitale technologieën ingezet om stedelijke uitdagingen op te lossen.
Nu de stemmen zijn geteld, is de onzekerheid op de Nederlandse vastgoedmarkt weg. De toekomst ziet er goed uit. Dat stelt de Britse vermogensbeheerder M&G in reactie op de Nederlandse verkiezingsuitslag.
‘De aantrekkingskracht wordt versterkt door de robuuste economische vooruitzichten. Beleggers hoeven zich nu niet meer te laten tegenhouden door politieke onzekerheid’, aldus Tony Brown, chief investment officer van de vastgoedtak van M&G. M&G Real Estate stelt vast dat er op toplocaties in Amsterdam een aanzienlijke premie van 360 basispunten ten opzichte van 10-jaars staatsobligaties rust. ‘Dat moet genoeg zijn om eventueel wijder wordende spreads op te vangen. Het soepele beleid van de ECB blijft het rendement op obligaties op korte termijn drukken’, stelt Brown.
De cio is van mening dat herwaarderingen in de markt nu niet spelen en dat beleggers met een gerust hart kapitaal kunnen steken in Nederlands vastgoed. ‘Wij zijn als vastgoedbeleggers positief over de Nederlandse markt en de uitslag van de verkiezingen heeft deze mening alleen maar versterkt. Amsterdam geldt als een van de meest liquide markten van Europa en profiteert naast de schaarste op toplocaties van een groeiende vraag naar werkplekken.’
Ook in de volwassen logistieke vastgoedmarkt ziet Brown kansen. ‘Door de goede infrastructuur en gunstige geografische ligging is Nederland bij uitstek geschikt om de belangrijkste Europese consumentenmarkten te bedienen.’ M&G is een van de grootste vastgoedbeleggers ter wereld.
https://www.taxateurzakelijkvastgoed.nl/wp-content/uploads/2017/03/Taxateurvz-onzekerheid-weg-op-vastgoedmarkt.jpg3791000Taxateur Zakelijk Vastgoedhttps://www.taxateurzakelijkvastgoed.nl/wp-content/uploads/2015/06/Logo-Taxateur-Zakelijk-Vastgoed.pngTaxateur Zakelijk Vastgoed2017-03-17 10:03:342017-03-17 10:03:34Onzekerheid op vastgoedmarkt weg na goede uitslag
De bekende vastgoedcoryfee Cor van Zadelhoff is sinds kort aandeelhouder bij crowdfundingplatform Bouwaandeel. Hendrik van Zadelhoff en Laurens IJsselmuiden interviewen hem in Amsterdam over de kansen voor vastgoedbeleggers.
De vastgoedmarkt krabbelt weer een beetje op. Waar liggen volgens u de beste kansen?
Cor van Zadelhoff: “De vastgoedmarkt kent vele deelmarkten. Niet alleen wordt de markt verdeeld in de sectoren woningen, winkels, kantoren en logistiek, er zijn ook regionale verschillen. De trek naar de stad gaat nog steeds door en ik zie de kansen vooral in de grotere steden. Alleen de Amsterdamse woningmarkt vind ik op het moment een beetje overspannen.”
Welke rol ziet u voor Bouwaandeel weggelegd in de markt?
“Bouwaandeel vult een gat in de markt. Financiering van vastgoed is momenteel een groot probleem. Banken laten een gat vallen, vooral in de projectontwikkeling maar ook in de markt voor kleinere beleggingstransacties. Juist daar kan crowdfunding er voor zorgen dat de economie blijft doorrollen. Dit biedt zowel kansen voor degene die geld nodig heeft als voor degene die geld uitleent. De geldnemer kan op deze manier toch aan geld komen om zijn plannen te realiseren en de uitlener krijgt een premie in de vorm van een hogere rente dan bij de bank.”
Waarom bent u aandeelhouder geworden bij Bouwaandeel?
“Ik heb met Bouwaandeel contact opgenomen omdat mijn naamgenoot deel uitmaakt van het team. Ik wilde even controleren of het wel een goed product is. Als Van Zadelhoff hebben we een goede naam hoog te houden. Nadat ik me er in verdiept heb, ben ik tot de conclusie gekomen dat Bouwaandeel een degelijk initiatief is. Dit soort mooie initiatieven verdient support.”
Wat wordt uw rol bij Bouwaandeel?
“Ik ga mij niet actief bezighouden met het bestuur en het platform. Ik zal de ontwikkelingen uiteraard goed volgen en zal waar nodig het team ondersteunen met mijn ervaring.”
Wat is volgens u de belangrijkste meerwaarde van crowdfunding voor vastgoed?
“De banken laten hier kansen liggen. Het fraaie aan dit initiatief is dat het de kortste klap is tussen de investeerders en de initiatiefnemers. Het is onbegrijpelijk dat spaarders niet massaal overstappen naar dit soort initiatieven.”
Zoals u weet bedient Bouwaandeel initiatiefnemers (vastgoedondernemers) en investeerders (geldgevers). Welk advies wilt u de initiatiefnemers meegeven?
“Initiatiefnemers moeten zich er goed van bewust zijn dat hun voorstel aan de investeerders zakelijk verantwoord moet zijn. Dat betekent dat de rente die ze bieden in verhouding moet staan tot de risico’s en dat zij voldoende eigen geld inbrengen.”
“Initiatiefnemers kunnen Bouwaandeel ook gebruiken als administratiekantoor voor het registreren van de leningen waarvoor ze zelf in eigen kring de investeerders hebben geworven. Bouwaandeel fungeert dan als onafhankelijke derde die de geldstromen beheert. Ook kan Bouwaandeel een second opinion geven over de leningovereenkomst en het vestigen van de zekerheden begeleiden.”
Waar moeten investeerders op letten bij het doen van hun beleggingen?
“Particuliere investeerders moeten vooral op drie dingen letten. Ten eerste moeten ze goed kijken naar hoeveel eigen middelen de initiatiefnemer zelf meebrengt en of hij er voldoende “in hangt”. Dat wil zeggen dat hij financieel zelf het hardste geraakt wordt als het project niet volgens verwachting loopt. Ten tweede moeten ze naar de zekerheden kijken en welke waarde die hebben als het project misloopt. Ten derde moeten investeerders goed naar de mentaliteit van de initiatiefnemer kijken.”
“Ik vind Bouwaandeel een unieke kans voor particuliere investeerders om op verantwoorde wijze meer rendement te maken dan op een spaarrekening. Natuurlijk betekent een hoger rendement dat er meer risico wordt gelopen maar bij Bouwaandeel is het risicoprofiel zeer acceptabel.”
Gaat u zelf ook investeren in de projecten van Bouwaandeel?
“Ik ben dat wel van plan. Natuurlijk kijk ik als elke investeerder goed naar de risico’s.”
Waar liggen de kansen voor Bouwaandeel?
“Bouwaandeel moet vooral vertrouwen winnen door het opbouwen van een track-record en door een grotere naamsbekendheid. Pas dan kan het vliegwiel gaan draaien.”
Hendrik van Zadelhoff en Laurens IJsselmuiden werken voor Bouwaandeel.nl
De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) maakt zich grote zorgen over de gevolgen van de hervorming van het erfpachtstelsel voor de Amsterdamse woningmarkt. Ondanks dat een gunstige overstapregeling was beloofd, blijkt het nieuwe stelsel onbetaalbaar voor veel erfpachters.
Dat meldt de MVA, die de vloer aanveegt met de berekeningsmethode van de gemeente Amsterdam. ‘De in de rekentool gepresenteerde kosten zijn omstreden, extreem hoog en op ontransparante wijze berekend. Door deze (fictieve) kosten nu op deze manier te publiceren, zal onvermijdelijk een sterk negatief effect gaan ontstaan op de waarde van woningen op erfpacht. Dit betreft bijna 80 procent van alle woningen in Amsterdam’, aldus de MVA.
De overstapregeling van de gemeente Amsterdam voor eeuwigdurende erfpacht was bedoeld als tegemoetkoming, maar vormt in de praktijk nauwelijks een verbetering voor de positie van erfpachters. De nieuwe voorwaarden zijn zelfs nadeliger voor erfpachters dan in de bestaande situatie, menen de makelaars. Alleen voor een beperkt aantal snelle beslissers kan overstappen in 2017 voordelig zijn, omdat de sterke waardestijging van woningen van de afgelopen twee jaar dan niet wordt meegerekend bij de bepaling van de grondwaarde. De wijze waarop deze grondwaarde wordt berekend is omstreden, niet transparant en pakt voor de erfpachter gemiddeld 73 procent duurder uit dan in het huidige stelsel. Dit heeft vooral te maken met het feit dat de gemeente de waarde van de grond onterecht volledig toerekent aan de gemeente, terwijl de gemeente alleen de bloot eigenaar is van deze grond. Erfpachters moeten daardoor extreem hoge bedragen betalen, met als gevolg dat hun woning uiteindelijk onbetaalbaar en onverkoopbaar wordt.
Afhankelijk van de omstandigheden ziet de MVA op termijn een sterk negatief effect op de waarde van woningen op erfpacht als reëel en onvermijdelijk. Hoe dichter het moment van de erfpachtherziening nadert, hoe sterker dit effect zal zijn. Daarbij is van cruciaal belang hoe hypotheekverstrekkers zullen reageren op het nieuwe stelsel. Wanneer zij weigeren nog langer voortdurende erfpacht te financieren en eisen dat de erfpacht eeuwigdurend wordt afgekocht, dan zal het effect op de woningmarkt nog veel sneller en heftiger zijn. Op dit moment is dat nog onduidelijk, terwijl problemen met de financiering van woningen op erfpacht de directe aanleiding was voor de hervorming van het stelsel.
