,

Opkomst stedelijk logistiek door groei pakketbezorging

De exponentiële groei van e-commerce zet enorme druk op de behoefte aan ´last mile delivery´ in grote steden in Europa. In Amsterdam zal de vraag naar stedelijk logistiek vastgoed verdubbelen.

Dat schrijft vastgoedadviseur Cushman & Wakefield (C&W) in een onderzoeksrapport. Het rapport is gebaseerd op het zogeheten Urban Space Model dat C&W heeft ontwikkeld met P3 Logistics Park. Het model kwantificeert de behoefte aan stedelijk logistiek vastgoed op basis van huidige en toekomstige online verkoopvolumes. Uit het model blijkt dat pakketdistributie in de top e-commerce markten van Europa met 69 procent zal stijgen in 2021, met zelfs een verdubbeling op de Nederlandse markt.

Uitgedrukt in koopkracht en bevolkingscijfers is Londen de grootste en meest volwassen e-commerce markt van Europa. De huidige vraag van 870.00 m2 zal naar verwachting met 42 procent stijgen naar 1,2 miljoen vierkante meter in 2021. Duitsland is de tweede belangrijkste e-commerce markt dankzij de vele grote steden en de vlucht van online winkelen in dit land in vergelijking met de rest van Europa. De vraag naar stedelijk logistiek vastgoed in Duitsland zal naar verwachting met 77 procent stijgen in 2021.

Urban logistic space requirment amsterdam pakketdiensten ontwikkeling

De vraag in Amsterdam is bescheiden met 45.000 m2 en ongeveer 90.000 m2 in 2021. Menno van Boxtel, head of Logistics Cushman & Wakefield, legt uit dat stedelijk logistiek vastgoed nodig is vanwege de enorme stijging in pakketbezorging. ‘Zowel distributeurs als e-commerce bedrijven hebben locaties nodig op maximaal een half uur rijden van een stadscentrum om te voldoen aan de verwachtingen van online consumenten voor wie snelheid en leverbetrouwbaarheid cruciaal is.’

Jan Verhaegh, head of Industrial Cushman & Wakefield, voegt hier aan toe: ‘Het vastgoed van waaruit stadsdistributie kan worden verzorgd, is duurder omdat het op binnenstedelijke locaties ligt. De kosten kunnen worden verantwoord, omdat het tot kostenverlaging leidt in de totale supply chain. De grote uitdaging voor de markt is plekken te creëren van zo´n 2.500 tot 5.000 m2 nabij stadscentra. Die plekken zijn nu schaars maar kunnen door bijvoorbeeld het aanpassen van bestaand vastgoed, herontwikkelingen of verplaatsing van huidige gebruikers wel worden gecreëerd.’

Dit geldt volgens hem voor alle grotere steden in Nederland zolang de locatie goed bereikbaar is, geschikt kan worden gemaakt voor het type gebruikers en bovendien goede toegang biedt tot de arbeidsmarkt.

Bron: Vastgoed Nieuws & Cushman & Wakefield

/door
,

Huurgroei op beste winkellocaties

Na jaren van kommer en kwel, waarin spraakmakende faillissementen dagenlang de voorpagina’s domineerden, gaat het weer stukken beter in Nederland winkelland. De stemming onder consumenten is positief en dat uit zich onder andere in stijgende omzetcijfers van veel winkeliers.

Dat blijkt uit de nieuwe Real Estate Strategic Outlook voor Nederland van Deutsche Asset Management. De internationale ketens springen in op de toenemende koopbereidheid en zoeken nu ook hun heil in de middelgrote steden in plaats van uitsluitend te blijven hangen in de Randstad.

Deustche AM voorziet dan ook een huurgroei op de beste winkellocaties. Rendementen zullen die van andere West-Europese landen de komende vijf jaar ‘ver achter zich laten’.

De logistieke vastgoedmarkt wint ondertussen terrein. De vraag naar moderne distributiecentra is groot en de leegstand neemt daardoor af. Er wordt mede vanwege de lage rente steeds meer ontwikkeld en gebouwd op risico. Dit heeft ook gevolgen voor de huurgroei. Toch denkt Deutsche AM dat de huurgroei van het topsegment bovengemiddeld zal zijn omdat het aanbod krap is. Vooral in Amsterdam, dat kampt met een hardnekkig gebrek aan ruimte en waar het online shoppen in rap tempo toeneemt, zijn de huurgroeivooruitzichten voor beleggers in logistiek vastgoed goed.

Ook de kantorenmarkt zit in de lift. In Amsterdam neemt de leegstand snel af en is er de afgelopen jaren nauwelijks bijgebouwd. Ook nu zitten er weinig nieuwe kantoren in de pijplijn. Daarbij moet wel gezegd worden dat de daling in aanbod vooral komt omdat er veel oudere kantoren zijn onttrokken aan de voorraad om te worden omgetoverd tot hotels en woningen. Dus als die trend stopt dan zal de kantorenleegstand weer oplopen. Dit geldt natuurlijk niet voor locaties die erg populair zijn.

Studentenhuisvesting en zorgvastgoed zijn in trek bij beleggers, de rendementen liggen over het algemeen hoger dan in andere vastgoedbeleggingssegmenten.

Bron: Vastgoed Markt &  Real Estate Strategic Outlook

/door
,

Prijzen commercieel vastgoed stijgen verder

De prijzen van commercieel vastgoed zijn in de eerste helft van 2017 doorgestegen, in lijn met de groei van 2016.

Dat meldt de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) op basis van zijn prijsindex commercieel vastgoed. Prijzen stegen sinds eind 2016 met 2,2 procent (bedrijfsruimten), 3,3 procent (winkels) en 5,6 procent (kantoren).

Winkelprijzen nemen daarmee in ongeveer hetzelfde tempo toe als in 2016. De prijsstijging in dat segment bedroeg over het gehele jaar 2016 6,8 procent. De prijzen van kantoren stijgen harder dan in het jaar ervoor.  Over heel 2016 was de prijsgroei voor kantoren 6 procent en dat is bijna hetzelfde als de eerste helft van 2017.

De prijsstijging van bedrijfsruimten blijft niet alleen achter bij die in de andere segmenten, maar ook bij de groei voor bedrijfsruimten een jaar eerder (7,3 procent). Maar over bijna zeventien jaar gemeten komt de stijging voor bedrijfsruimten hoger uit dan voor de andere segmenten. Terwijl de prijs van bedrijfsruimten boven het niveau van het basisjaar (2000) ligt, liggen de prijzen van winkels en kantoren daar nog altijd (net) onder.

Ondanks de prijsstijging van commercieel vastgoed is de daling na 2008 nog lang niet gecompenseerd. Dat staat in contrast tot de gemiddelde prijs op de koopwoningmarkt, die zich volgens de ASRE al op een historisch hoog niveau bevindt. In de eerste helft van 2017 stegen de prijzen op die markt met bijna 9 procent opzichte van het eind van 2016.

Prijzen commercieel vastgoed stijgen 2017

Prijsindex commercieel vastgoed

Leegstandscijfers van de winkel- en kantorenmarkt bevestigen dat markten voor commercieel vastgoed relatief ontspannen zijn, ondanks de aantrekkende opname op specifieke kantoorlocaties en in specifieke winkelgebieden. Dat er desondanks prijsstijgingen optreden, heeft mede te maken met het grote beschikbare beleggingsvermogen in combinatie met de lage rente.

De ASRE heeft de prijsindex voor commercieel vastgoed geconstrueerd op verzoek en met geld van NVM Business. Andere financier is de Stichting Wetenschappelijk Onderzoek en Onderwijs in de Vastgoedkunde (SWOOV). De data zijn afkomstig van NVM Business, Strabo en Stivad.

Het is voor het eerst dat de ASRE gebruik kan maken van de data van Stivad. Stivad is vanuit de sector opgericht om de transparantie van de vastgoedmarkt te vergroten. Dit gebeurt onder andere door verzameling en onderlinge uitwisseling van gegevens over beleggingstransacties van de deelnemers. De deelnemende vastgoedeigenaren zijn vooral institutionele en particuliere beleggers en corporaties. De deelnemers hebben 125 miljard euro aan Nederlands vastgoed in de portefeuilles.

 

Bron: ASRE

Bron: Vastgoed Markt

/door

Middelgrote gemeenten creëer een compactere winkelstad

De Nederlandse retailmarkt staat ondanks een afname in het aantal faillissementen en een dalende trend in de leegstand nog steeds onder druk. Vooral de middelgrote gemeenten kampen met een te groot winkelaanbod door het veranderende vestigingsbeleid van retailers. Tijd om harde keuzes te maken, zegt Dynamis in hun nieuwste onderzoeksrapport Sprekende Cijfers Winkelmarkten 2017 dat vandaag wordt gepresenteerd op het jaarlijkse Retailcongres georganiseerd door Vastgoedjournaal en RetailTrends.  

Door de veranderende vestigingsstrategieën van retailers is zichtbaar dat de leegstand in de middelgrote gemeenten nog steeds oploopt. Ondanks deze terugloop leidt dit nog maar bij weinig gemeenten tot grootschalige krimp van de winkelvoorraad. Veel steden richten zich tot op heden op vraagstimulerende maatregelen zoals o.a. het aanstellen van een centrummanager of gratis parkeren in het centrum, terwijl de problematiek juist ligt bij een te groot winkelaanbod. Het advies van Dynamis? Creëer een compactere winkelstad voor de eigen inwoners.

Leegstand afgenomen, maar neemt ook toe
Op 1 juli 2017 is de winkelleegstand gedaald naar 7,4%, een daling van 0,9% ten aanzien van vorig jaar. Toch zijn er duidelijke verschillen zichtbaar tussen de verschillende segmenten en gemeenten. Zo steeg de leegstand juist op de meeste A-locaties en is ook bij 48% van de middelgrote gemeenten (50.000-100.000 inwoners) een toename geregistreerd. In deze gemeenten staat in het centrale winkelgebied bijna 1 op de 8 winkels leeg.

Leegstand cijfers ontwikkeling dynamis sprekende cijfers

Andere vestigingsstrategie 
Het feit dat er sterke verschillen ontstaan in de leegstandcijfers tussen stadscentra heeft volgens Dynamis twee oorzaken. De eerste is dat middelgrote gemeenten veel minder een sterke regionale functie hebben. Dit wordt onderstreept door de verbeterde online en fysieke bereikbaarheid van alternatieve winkellocaties. Het aandeel online verkopen stijgt nog steeds en ook retailers met van oorsprong slechts een fysieke winkel zetten daar inmiddels sterk op in.

Budgetretailers de uitzondering
De andere reden is dat de fysieke bereikbaarheid van de grote steden vanuit kleine steden en dorpen in de laatste decennia sterk is verbeterd. Er is een betere infrastructuur en huishoudens hebben een grotere mobiliteit. Deze verschuiving zie je terug in de vestigingsstrategie van de retailers. Met name de retailers van niet-dagelijkse producten volgen steeds meer een omnichannel strategie waardoor een sterke verwevenheid in de Nederlandse winkelstructuur minder van belang is. Uitzondering hierop zijn budgetretailers die juist kiezen voor een sterke verwevenheid.    

Nog maar 21 hoofdwinkelgebieden 
Deze twee oorzaken zorgen ervoor dat het aantal stadscentra met een regiofunctie kleiner wordt. Uit het onderzoek van Dynamis, op basis van de recente transacties van (nieuwe) retailers in het winkellandschap, blijkt dat er nog slechts 21 hoofdwinkelgebieden met een sterke regionale functie zijn aan te wijzen in Nederland.

 

Typologieën winkelgebieden (centrum) in Nederland

1 op de 8 winkels leeg
Doordat retailers zich op een beperkter aantal plekken vestigen, zorgt dit tevens voor een extra aantrekkingskracht op consumenten om te gaan winkelen in deze steden. Winkelgebieden die voorheen ook een dergelijke regiofunctie hadden, maar deze nu deels verliezen, merken dit direct in de leegstand.

In de stadscentra van middelgrote gemeenten staat inmiddels gemiddeld 1 op 8 winkels leeg. Dit wordt bijvoorbeeld bevestigd door de invulling van de V&D panden in deze steden. In deze zogenoemde ondersteunende winkelgebieden staat nog 72% van de V&D panden leeg, terwijl dat in de 21 hoofdwinkelgebieden slechts 4% betreft.  

Krimp winkelvoorraad zichtbaar?
Toch is Dynamis in haar onderzoek lichtelijk positief, want er lijkt een krimp op gang te komen door de retailagenda. Deze landelijke afspraak met als doelstelling om de winkelvoorraad op specifieke plekken te laten krimpen lijkt haar uitwerking deels te vinden. Zo is er een lichte krimp van de voorraad zichtbaar in 144 gemeenten. De voornaamste krimp wordt veroorzaakt door een aanpassing van het gebruik van de winkelruimtes.

Telkens meer leegstaande winkelpanden worden inmiddels gevuld door nieuwe horecaconcepten. Naast deze wijzigingen is zichtbaar dat in een beperkt aantal gemeenten ook sprake is van transformaties van winkelpanden naar woonruimte. Het feit dat er nog geen grote transformatievolumes worden behaald heeft volgens Dynamis te maken met de versnipperde leegstand, acceptatie van eigenaren en financiële haalbaarheid van de transformatie.  

Acceptatie
Toch is de totale krimp van de winkelvoorraad nog gering, want er is nog te weinig acceptatie. Dit komt mede doordat, ondanks de ondertekening van de retaildeals, steden er nog steeds voor kiezen om vraagstimulerende instrumenten te gebruiken om consumenten en retailers naar het winkelgebied te trekken. Acceptatie van krimp van de voorraad wordt dan ook vaak nog niet ondersteund door actieve aanbodgerichte maatregelen. Gemeenten die juist wel duidelijkheid scheppen over de krimpopgave en deze faciliteren door o.a.  flexibele bestemmingsplannen en helderheid in de toekomstige winkelstructuur zien de winkelvoorraad en de leegstand dalen.

 

Bron: Vastgoed Journaal

Bron: Sprekende Cijfers Winkelmarkten 2017

/door
, ,

Robots bedreigen baan miljoen bankmedewerkers Europa

Bijna een op de drie werknemers in de bankensector zal zijn werk binnen vijf jaar overgenomen zien worden door robots. In Europa zou dat betekenen dat 1 miljoen mensen hun baan verliezen.

Vooral ondersteunende diensten zullen naar verwachting snel worden geautomatiseerd. Dat voorspelt voormalig Citigroup-baas Vikram Pandit. Volgens Pandit, die tot 2012 aan het roer stond bij de Amerikaanse bank, worden processen door robotisering vereenvoudigd. Dat zal zorgen voor het anders inrichten van werkprocessen, ook omdat computers zichzelf dingen kunnen aanleren.

De stellingname van Pandit sluit aan bij een rapport van Citigroup van vorig jaar. Destijds repte de bank over een tijdspanne van tien jaar. In de VS zouden 770.000 bankmedewerkers hun baan kwijtraken en in Europa zelfs 1 miljoen. Mochten de voorspellingen uitkomen, dan zullen banken verder snijden in hun kantorenbestand. Door het nieuwe werken kunnen de meeste bedrijven naar schatting al toe met een kwart minder kantoorruimte.

Bron: www.amstellandintobusiness.nu

Bron: Vastgoed Nieuws

 

/door

Sinds 2007 ruim 1.000 cafés verdwenen

Het aantal cafés in Nederland is de afgelopen vijf jaar met 4 procent gedaald naar 8.950. In 2007 waren er nog ruim 10.000 cafés.

Dat heeft horeca-adviesbureau Van Spronsen & Partners becijferd. De daling in de afgelopen vier jaar is minder sterk dan in de vijf jaar ervoor. Drie steden weerstonden de afgelopen tien jaar de dalende trend. In Leeuwarden steeg het aantal cafés met bijna een kwart en ook in Leiden (plus 11 procent) en Den Haag (plus 6 procent) kwamen er meer kroegen bij.

De daling van het aantal cafés komt volgens de onderzoekers onder meer door de toegenomen aandacht voor gezond leven. Zo wordt er minder alcohol gedronken. Bovendien gaan jongeren tegenwoordig liever naar een festival of blijven ze juist thuis om op de bank een tv-serie te kijken. Ook de vergrijzing speelt een rol, want ouderen gaan steeds minder vaak naar het café.

Van Spronsen & Partners verwacht dan ook dat de komende vijf jaar nog eens 250 tot 275 cafés de deuren moeten sluiten. Voor dorpscafés zijn er kansen om te overleven door bijvoorbeeld afhaalpunt voor pakketjes of stomerijen te worden. Ook de trend om cafés om te vormen in eetcafés ziet het horeca-adviesbureau als een kans.

Bron: www.vastgoedmarkt.nl

Bron: Spronsen & Partners

 

/door
,

Nieuw erfpachtstelsel dupeert private verhuurders

Vastgoed Belang is teleurgesteld over het vannacht 29 juni genomen besluit van de gemeenteraad van Amsterdam over de invoering van een nieuw systeem voor eeuwigdurende erfpacht. Met de problematiek van private woningverhuurders is volstrekt geen rekening gehouden. 

Zo’n regeling voor woningcorporaties die zich richten op huurwoningen die niet behoren tot het sociale segment is wel toegezegd. Het college en de instemmende raadsleden maken zich daarbij, naar het oordeel van Vastgoed Belang, schuldig aan discriminatie van particuliere verhuurders. Vastgoed Belang is niet tegen de mogelijkheid om erfpacht eeuwigdurend af te kopen. De manier waarop de afkoopsom wordt vastgesteld is echter onredelijk en dupeert vooral private verhuurders.

Die verhuurders zijn door huurprijsregulering gebonden aan maximale huurprijzen die zij mogen vragen, terwijl de erfpachtcanon wordt berekend op basis van de Woz-waarde die gebaseerd is op de prijs van leeg verkochte koopwoningen. Die waarde is volstrekt niet vergelijkbaar met de waarde van een ongesplitste huurwoning op erfpachtgrond. Vooral in de dure stadsdelen Centrum, West, Zuid en Oost moeten eigenaren van particuliere huurwoningen de hoofdprijs betalen als ze de erfpacht willen afkopen. Voor 55.000 private huurwoningen die daar nu nog onder de 700 euro worden verhuurd, moet in het nieuwe stelsel een veelvoud van de jaarhuur aan erfpachtcanon worden betaald.

Dat is onredelijk, meent Vastgoed Belang. Voor verhuurde woningen zou niet de Woz-waarde moeten gelden als grondslag voor het berekenen van de grondwaarde, maar zou het meer in de rede liggen om de waarde in het economisch verkeer aan te houden. Bijvoorbeeld volgens de methode die de belastingdienst hanteert in box 3 en voor de erfbelasting. Dat is immers een reëlere schatting van de prijs die via vraag en aanbod onder normale omstandigheden tot stand komt indien sprake is van een woning in verhuurde staat.

Voor sociale huurwoningen van corporaties geldt een aparte regeling die vele malen goedkoper is. Zolang het om sociale woningen gaat is dat geen probleem. Dat ligt anders op het moment dat een woningcorporatie zich begeeft buiten het sociale segment. En dat is nu aan de orde. Zelfs voor corporatiewoningen die niet tot de sociale voorraad gerekend mogen worden komt een speciale regeling. Daarmee worden private verhuurders die in hetzelfde segment verhuren gediscrimineerd. Bovendien is dat mogelijk zelfs in strijd met Europese regels voor staatssteun.

/0 Reacties/door

‘Er is te weinig aandacht voor realisatie van kleine bedrijfsruimten’

De vraag naar kleinschalige bedrijfsruimten zit sterk in de lift. Vooral de behoefte aan units tot maximaal 250 m2 in bedrijfsverzamelgebouwen en de behoefte aan garageboxen is groot.

Dit blijkt uit onderzoek van Bureau Stedelijke Planning in opdracht van brancheorganisatie VBO Makelaar.

Om aan de snel stijgende vraag in middelgrote steden te voldoen en sterke prijsstijgingen te voorkomen, is nieuwbouw noodzakelijk. Het huidige aanbod aan kleinschalige units is beperkt, verouderd en voldoet voor een groot deel niet aan de huidige vraag. Meer dan de helft bestaat uit grootschalige panden die in kleine units worden verhuurd. Het meeste aanbod bevindt zich nu in het kleinste segment tot 200 m2; solitaire panden met oppervlakte tussen 400 en 500 m2 komen niet veel voor.

Nieuwe huisvesting moeilijk te vinden
Zodra kleine bedrijven meer kapitaal verkrijgen en meer opslagruimte nodig hebben, is nieuwe huisvesting moeilijk te vinden. Na de crisis is de nieuwbouw van kleinschalige bedrijfsruimten ingezakt, terwijl de nieuwbouw van bedrijfsruimten groter dan 5.000 m2 weer fors aantrok. Tegelijkertijd is er een substantieel aanbod aan grootschalige verouderde bedrijfsruimten.

gerealiseerde nieuwbouw en bouwvergunningen bedrijfsruimten in de vier gemeten gemeenten

gerealiseerde nieuwbouw en bouwvergunningen bedrijfsruimten in de vier gemeten gemeenten

“De eisen aan grootschalige bedrijfsruimten zijn veranderd,’’ vertelt Hans van der Ploeg, directeur van VBO Makelaar. ‘’Tegenwoordig zijn bijvoorbeeld hogere bouwhoogtes, grotere kavels en gebouwen met de nieuwste technologieën in nieuwbouw in trek. Ook door de snelle veranderingen in de logistiek voldoet veel bestaand grootschalig aanbod niet meer. Veel bedrijfsruimten zijn maatwerk en nu moeilijk afzetbaar.”

Behoefte aan kleinschalige bedrijfsunits groot
De behoefte aan kleinschalige bedrijfsunits in middelgrote steden is door de economische groei en schaalverkleining van bedrijven erg groot. Het aantal zzp’ers en kleine bedrijven met een stadsverzorgende functie is de laatste jaren sterk gestegen. Deze ondernemers hebben in hun gemeente behoefte aan niet te dure bedrijfsruimte en in toenemende mate ook behoefte aan kleine duurzame, energiezuinige en kwalitatief hoogwaardige bedrijfsunits. Met name units in bedrijfsverzamelgebouwen op bedrijventerreinen zijn in trek.

Van der Ploeg: “In het vakgebied gaat nu te weinig aandacht uit naar kleinschalige bedrijfsruimten, terwijl een aanzienlijk aantal panden groter dan 5.000 m2 structureel leegstaat. Bedrijventerreinen, die zijn ingekapseld in bestaand stedelijk gebied, zijn in principe via herstructurering geschikt voor kleinschalige bedrijven. Uit het onderzoek blijkt dat de kans aanzienlijk is dat kleinschalige units met name daar kunnen worden afgezet. Voorwaarde is dat de bedrijfsruimten voor startende ondernemers wel betaalbaar blijven. Herontwikkeling heeft dan ook alleen kans van slagen met steun van de overheid of andere actoren die het nut van verduurzaming onderschrijven.”

Herbestemming
Verouderde binnenstedelijke bedrijventerreinen kunnen via herontwikkeling worden opgedeeld in kleinschalige bedrijfsruimten, eventueel herbestemd in combinatie met woningen. Dat adviseert het rapport. Bij een substantiële afwaardering van de boekwaarde behoort sloop-nieuwbouw tot de mogelijkheden. Opsplitsing van een bestaand bedrijfspand in kleinere units is ook mogelijk als het vastgoed in goede staat verkeerd, relatief makkelijk kan worden heringedeeld via scheidingswanden of extra vloerlagen en/of met nieuwbouw kan worden uitgebreid.

/door

Groei winkelbestedingen zet versneld door

De detailhandel heeft in het eerste kwartaal 4,8 procent meer omzet geboekt dan in hetzelfde kwartaal van 2016. De verkopen (het volume) namen met 2,9 procent toe.

Dit meldt het CBS in de Kwartaalmonitor detailhandel. Dat is een flinke versnelling. In het derde kwartaal van 2016 bedroeg de omzetgroei op jaarbasis nog 1,2 procent en 3,9 procent in het vierde kwartaal vorig jaar. De winkels in voedings- en genotmiddelen boekten in het eerste kwartaal van 2017 3 procent meer omzet dan een jaar eerder. Deze omzetstijging kwam vooral voor rekening van de supermarkten, die ruim 3 procent meer omzet wisten te realiseren. Bij de speciaalzaken steeg de omzet met 1,1 procent. De verkopen in de foodsector namen met 1,2 procent toe.
De omzet van de fysieke winkels in non-foodartikelen was in het eerste kwartaal 4,1 procent hoger dan een jaar eerder, de verkopen namen toe met 3,4 procent. Hiermee houdt de non-foodsector de relatief hoge groei uit het vierde kwartaal 2016 vast. Net als in voorgaande kwartalen profiteren de winkels in woninggerelateerde artikelen van de herstelde woningmarkt. Zo groeide in het eerste kwartaal de omzet van winkels in doe-het-zelfartikelen en keukens met liefst 10,8 procent, de hoogste omzetgroei in elf jaar.
Fysieke winkels in consumentenelektronica daarentegen wisten de negatieve trend in hun omzetontwikkeling niet te keren. Ze boekten 3,4 procent minder omzet. Het was het negende kwartaal op rij met omzetverlies. Winkels in consumentenelektronica ondervinden stevige concurrentie van webwinkels.
In het eerste kwartaal nam de omzet van de detailhandel uit online verkopen met 14,8 procent toe ten opzichte van een jaar eerder. De omzet bij de multi-channelers, bedrijven die zowel een fysieke winkel hebben als online verkopen, nam met 16,4 procent toe. Dat was iets meer dan bij de pure webwinkels, daar groeide de omzet met 13,6 procent.

/door

Is panden opkopen voor Airbnb nog wel lucratief?

Amsterdam wist Airbnb met een unieke deal op de knieën te dwingen, maar de kruistocht tegen verhuur aan toeristen zet onverminderd voort. Zo is er onlangs een meldplicht ingesteld.

Bovendien is Airbnb niet het enige platform voor toeristische verhuur. Vastgoedadvocaat Marius Schricker van Blenheim Advocaten neemt de lezer mee door het handhavingsproces: van melding tot boete.

Momenteel mag een woning in Amsterdam niet langer dan zestig dagen per jaar en aan meer dan vier
toeristen tegelijk verhuurd worden, anders riskeert de verhuurder een boete van €20.500. Na zestig dagen
kunnen verhuurders via Airbnb geen nieuwe boekingen meer accepteren. Maar een nieuw profiel is makkelijk
gemaakt. Ook het gebruiken van andere websites of het slechts gebruiken van de websites als ‘matchmaker’
om de transactie vervolgens telefonisch af te handelen komt geregeld voor.

‘Het is te lucratief’
‘’De rek is er nog lang niet uit,’’ voorspelt Schricker. ‘’De handhaving is niet voor niets heel agressief. De
bestuurlijke boetes worden continu hoger.’’ Als er meerdere appartementen worden verhuurd door dezelfde
eigenaar in een pand dan kan de eigenaar per zelfstandige woning een bestuurlijke boete opgelegd krijgen.
Sleutelbedrijven die de verhuur voor de eigenaar van het appartement regelen riskeren eveneens een boete. Zo
kreeg de eigenaar van het pand en sleutelbedrijf IamB&B een recordboete opgelegd van bijna €300.000
wegens het runnen van een illegaal hotel.

‘’De regels gelden voor alle verhuursites met betrekking tot incidentele toeristische verhuur. Niet alleen voor
Airbnb.’’ Een huurwoning van 60 m2 in de Amsterdamse binnenstad levert zo’n €1.500 tot €2.000 per maand
op bij reguliere verhuur. Dat is aanzienlijk minder dan wat je kunt verdienen met toeristische verhuur. ‘’Dan
levert het makkelijk het dubbele op. Dus die marges zijn enorm. Dat leidt tot wildgroei, want het is te lucratief:
waarom zou je het in godsnaam laten liggen? Het is gratis geld!’’

1. Melding
Vaak begint de ellende voor de verhuurder zodra er een melding wordt gedaan, meestal door een van de buren.
Toch ontdekt de gemeente wanpraktijken zelf ook steeds makkelijker. ‘’Er is veel geïnvesteerd in scrapen.
Verhuurders die hun woning aanbieden op verschillende sites worden eruit gepikt door middel van een
datasysteem. Dit betekent dat allerlei data van websites op geautomatiseerde wijze wordt verzameld om deze
vervolgens voor eigen doeleinden te gebruiken of te analyseren. Ik heb wel procedures gezien waarin een heel
duidelijk overzicht op een A4’tje overhandigd wordt.’’

2. Controle
Mocht de verhuurder ervan verdacht worden de fout in te zijn gegaan, dan staat binnen korte tijd de
handhavingsdienst aan de deur. ‘’Vaak wordt er dan opengedaan door een toerist, waaraan wordt gevraagd
wie hij of zij is en of ze even binnen mogen komen. Grote kans dat ze binnen gelaten worden. Dan zijn de rapen
gaar als blijkt dat er niemand permanent op het adres woont.’’

Schricker benadrukt dat het ook geregeld voorkomt dat er een melding wordt gedaan, zonder dat er een
overtreding heeft plaatsgevonden. ‘’Niet elke boete is terecht. De gemeente Amsterdam gaat er vol in. De
brieven zijn standaard: er worden hooguit een paar regels aan toegevoegd. En met een beetje geluk levert die
minimale moeite €20.500 op. Daarom vecht ik er ook tegen.’’

3. Sluiting
Als er meerdere appartementen (gelijktijdig) in een pand worden verhuurd dan kan de gemeente concluderen
dat er sprake is van een ‘illegaal hotel’. Op last van de burgemeester worden de appartementen afgesloten
voor minimaal drie maanden. Volgens Schricker maken veel verhuurders de verkeerde beslissingen bij
dergelijke maatregelen van de overheid. ‘’Verhuurders maken vaak de fout om al het geld in de
sluitingsprocedure te stoppen in de hoop eerder toegang te krijgen tot het gebouw. Daarbij geven ze vaak veel
gevoelige informatie weg, die later bij een eventuele boete tegen hen gebruikt wordt. De boetes volgen altijd na
de sluiting. Een verkeerde strategie kan leiden tot een gedwongen verkoop van één of meer appartementen.”
Waar Airbnb eerst een zeer interessant platform was voor vastgoedeigenaren, is het daarom nu geen
interessant businessmodel meer volgens Schricker. ‘’Een pand opkopen voor verhuur via Airbnb was vroeger
nog een idee, maar nu is het wel riskant geworden. Het ene na het andere illegale hotel wordt gesloten. Vaste
lasten als hypotheken lopen ondertussen door. Maar het is aan de belegger welke afweging hij maakt. Voor
grote partijen blijft de boete een schijntje.’’

4. Procedure bestuurlijke boete
Als geconstateerd wordt dat er sprake is van structurele bedrijfsmatige verhuur dan wordt er een boete
opgelegd. Deze is op dit moment in alle gevallen €20.500 per overtreding per woning. Deze boete wordt niet in
alle gevallen terecht opgelegd. Bij onterechte boetes is procederen de enige uitweg.
‘’De boete wordt altijd ingeluid met een voornemen en die kun je weerleggen. In die fase valt nog veel te
redden, hoewel veel verhuurders hier de fout ingaan door het niet al te serieus te nemen. Vanuit de gemeente
wordt namelijk alleen maar een zogenaamde ‘zienswijze’ verlangd. Dat klinkt alsof je even je mening mag
geven, maar er hangt dan een fikse boete boven je hoofd. Na indiening van een zienswijze wordt door de
gemeente besloten of de boete definitief wordt of niet. Mijn advies is daarom: ga er meteen vol tegenin. Liever
in deze fase geld besteden aan juridisch advies dan hier laconiek mee omgaan met als gevolg dat je een jaar
lang moet procederen. Dat is bovendien vele malen duurder.’’

‘’Ook de persoonlijke motieven spelen mee in de zaak,’’ voegt Schricker toe. ‘’Iemand die €40.000 verloren
heeft in het casino en via verhuur aan toeristen snel geld wil verdienen is natuurlijk een heel ander geval dan
iemand die misschien de liefde van zijn leven is tegengekomen, een poosje proef gaat samenwonen en
ondertussen het huis onderverhuurt.’’

Voorkomen
Zolang je op je woonadres staat ingeschreven, het eruitziet of je er woonachtig bent én je aan de regels houdt,
hoef je geen boete te vrezen. ‘’Hang een foto op van jezelf en je partner. Plaats foto’s van je vader en moeder.
Bewaar wat houdbaar voedsel in de koelkast. Het moet geen hotelachtige indruk maken. Krijg je toch een
boete? Schakel dan juridische bijstand in.”

VvE-besluit
De rol van de VvE in dit verhaal is erg groot en tegelijkertijd maar klein. Zo kan verhuur aan toeristen worden
verboden door een VvE-besluit. Maar handhaving kan de gemeente niet via de VvE’s opzetten. ‘’Het is niet de
bedoeling dat die twee gaan samenwerken. Bovendien zijn er ook veel slapende VvE’s, of zijn VvE’s zo groot
dat daar ook weinig te bewerkstelligen valt.’’

Verbieden?
Hoewel de gemeente de ‘short stay’ verhuurpraktijken stevig aanpakt, wordt het toch niet volledig in de ban
gedaan zoals in andere steden. ‘’De gemeente beseft zich dat het niet tegen te houden is. De gemeente moet
handhaven en heeft de bevoegdheid om wet- en regelgeving te creëren, maar daarmee stopt het ook. Ze
kunnen bedrijven niet vertellen hoe hun verdienmodel eruit moet zien. De gemeente kan daarentegen wel,
binnen de grenzen van hun bevoegdheden, maatregelen opleggen wanneer bepaalde praktijken in strijd lijken
te zijn met de geldende regelgeving.’’

‘’De gemeente heeft het wél voor elkaar gekregen dat verhuurders voorzichtiger zijn geworden met betrekking
tot de zestigdagenregel, omdat deze beter controleerbaar is geworden. Toch groeit het aanbod van
accommodaties nog steeds. Als je nu dertig structurele Airbnb-overtreders de kop in weet te drukken en er
komen zestig brave verhuurders bij, dan heb je natuurlijk alsnog geen enkel resultaat geboekt. Een enorme
uitdaging voor de gemeente. Maar volledig verbieden? Nee, weet jij veel wat er dan allemaal voor terugkomt.’

/door