,

Logistiek vastgoed blijft het meest aantrekkelijk

Hoewel het totale volume in vastgoedbeleggingen in 2019 wereldwijd met 5% afnam, blijven beleggers in 2020 geld steken in vastgoed. Wel zijn de verschillen per sector groot, stelt UBS Asset Management in zijn eerste vastgoedoutlook van dit jaar. Voor Europa verwacht de vermogensbeheerder in 2020, ondanks de recordrendementen, geen prijscorrectie.

De wereldwijde vastgoedbeleggingen daalden in 2019 ten opzichte van 2018 met 5% naar 941 miljard dollar. Azië-Pacific zag met 10% de grootste volumedaling, gevolgd door EMEA waar de volumes met 7% daalden. In Noord- en Zuid-Amerika nam de activiteit licht af met 1%.

Verschillende factoren
Volgens Fergus Hicks, vastgoedstrateeg bij UBS AM zijn er verschillende factoren die de vertraging verklaren. “De afname van de economische groei in veel landen, heeft het sentiment flink beïnvloed. Ook de onzekerheid over de handelsoorlog tussen de VS en China had zijn invloed, en recent is daar nog de impact van het coronavirus op met name de Aziatische markt bij gekomen. Daarnaast zorgt een tekort aan beschikbaar vastgoed in veel regio’s ervoor dat beleggers hun onroerend goed niet van de hand doen.”

Duidelijke verschillen per sector
Toch zijn er volgens UBS Asset Management duidelijke verschillen per sector. In 2019 daalden de kantoorvolumes wereldwijd met 3% en de hotelvolumes met 6%. In de uitdagende retailsector heeft het gebrek aan vraag gezorgd voor lagere prijzen, waardoor de wereldwijde beleggingsvolumes in dit segment met 25% daalde.

Daarentegen stegen de transactievolumes van industriële volumes met 3% en die van woningen met 4%. Er was ook een lichte terugval in de internationale kapitaalstromen en op wereldwijd niveau daalde het aandeel grensoverschrijdende transacties, met uitzondering van de Azië-Pacific. Zuid-Koreanen blijken de meest actieve kopers buiten hun eigen regio.

Voor Europa verwacht hoofdstrateeg Gunnar Herm dat de afzwakking van de economie op de vraag zal blijven drukken. “Aangezien de rente dit jaar waarschijnlijk niet stijgt, verwachten we in 2020 geen prijscorrectie, ondanks het feit dat de rendementen in de meeste Europese steden een piek bereiken.”

Industriële sector best presterend
Volgens Herm daalde de vraag naar winkelvastgoed, wat te verwachten was, en hadden beleggers een duidelijke voorkeur voor logistiek vastgoed. “De stijging van de huurprijzen ligt in dit segment doorgaans laag, maar eind 2019 was er sprake van een stijging van 4,4%, wat de industriële sector tot de best presterende in Europa maakte. In Nederland stegen de huurprijzen in de distributiehub Venlo-Venray zelfs met 11%, en in de regio Luik was dat 10%.

Voor de komende drie jaar verwacht de strateeg eerder bescheiden prestaties, hoofdzakelijk door de zwakke economische vooruitzichten en de structurele aanpassingen die winkelvastgoed moet doormaken. “Voor kantoren verwachten we een stijging van de huurprijzen van zo’n 0,3%. Voor winkelvastgoed een gemiddelde daling van 0,6% Logistiek vastgoed blijft met een gemiddelde groei van 1% aantrekkelijk, A-locaties kunnen een gemiddelde groei van 1,5% tot 2,5% verwachten.”

Bron: Vastgoedjournaal

/door

Q&A Omgevingswet: Gaat de Omgevingswet er eigenlijk wel komen?

VJ trapt af met een nieuwe juridische serie over de Omgevingswet. Iedere week zullen de juridische experts van NewGround Law een facet behandelen van deze nieuwe wet- en regelgeving op het gebied van de fysieke leefomgeving. Vandaag antwoord op de vraag: de Omgevingswet, gaat die er eigenlijk wel komen?

De Omgevingswet vervangt alle bestaande wet- en regelgeving op het gebied van de fysieke leefomgeving (o.a. ruimtelijke ordening, milieu en natuurbescherming). Onder het motto “eenvoudig beter” zullen 40 wetten en 120 AMvB’s worden gebundeld in één wet en vier AMvB’s. Dat zou het omgevingsrecht inzichtelijker, voorspelbaarder en gemakkelijker in het gebruik maken; een integrale benadering van de fysieke leefomgeving, meer flexibiliteit en afwegingsruimte voor lokale overheden en snellere besluitvorming.

Als het aan het kabinet ligt, treedt de Omgevingswet per 1 januari 2021 in werking. Daarom zullen wij op deze plek wekelijks een vraag beantwoorden ten aanzien van de Omgevingswet. De vraag van deze week luidt: Wanneer treedt de Omgevingswet in werking? Is 1 januari 2021 eigenlijk wel realistisch?

Stoppen of doorgaan?
Sinds 2014 wordt gewerkt aan de Omgevingswet, maar eind november 2019 kopte NRC dat de wet zou dreigen te stranden. Gemeenten zouden er niet klaar voor zijn, het Digitale Stelsel Omgevingswet – essentieel voor het functioneren van de wet – zou nog onvoldoende gereed zijn en ook de Eerste Kamer bleek kritisch. Bovendien loopt het proces achter op schema. In het Nederlands Juristenblad verscheen zelfs een pleidooi om maar helemaal te stoppen met de wetgevingsoperatie.

Extra tussenstap
Op 29 november 2019 heeft het kabinet in een brief aan de Tweede Kamer laten weten door te willen gaan met de invoering van de Omgevingswet. De inschatting van de betrokken minister en de bestuurlijke partners is namelijk dat het wenselijk en mogelijk is de Omgevingswet per 1 januari 2021 in werking te laten treden. Volgens het kabinet gaat dat met een gezamenlijke aanpak lukken. Wel geeft het kabinet toe dat er de nodige zorgen bestaan omtrent het goed laten verlopen van de overgang naar de Omgevingswet, bijvoorbeeld omdat nog niet alle gemeenten op dit moment intensief genoeg bezig zijn met de voorbereidingen om per 1 januari 2021 goed te kunnen werken met de Omgevingswet.

Daarom heeft het kabinet een extra tussenstap ingebouwd. Om de Omgevingswet in werking te kunnen laten treden, moet een Koninklijk Besluit (“KB”) worden genomen waarin de ingangsdatum wordt vastgelegd. Het kabinet streeft ernaar om dat KB in ontwerp uiterlijk 1 juli 2020 aan de Tweede Kamer te sturen, zodat op dat moment definitief kan worden bepaald of de Omgevingswet inderdaad per 1 januari 2021 in werking zal treden. Het kabinet stuurt het ontwerp-KB echter pas naar de Tweede Kamer als dat volgens het kabinet verantwoord is.

Of dat het geval is, wordt beoordeeld aan de hand van:

  • De mate van stabiliteit van de wetgeving;
  • De voortgang van de implementatie van de minimale vereisten om succesvol met de Omgevingswet te kunnen werken; en
  • De voortgang van de ontwikkeling en implementatie van het Digitaal Stelsel Omgevingswet.

Minimale vereiste taken
Volgens het kabinet hoeft nog niet alles vanaf het begin te werken. Het gaat erom dat de minimaal vereiste taken goed kunnen worden uitgevoerd, waarbij het van groot belang is continuïteit van de dienstverlening aan burgers en bedrijven te kunnen bieden. Door het opnemen van overgangsrecht wordt volgens het kabinet voldoende gelegenheid geboden om ook na inwerkingtreding stapsgewijs het hele stelsel te herzien. Volgens de Integrale onafhankelijke Adviescommissie Omgevingswet zit het juridisch bouwwerk van de Omgevingswet voldoende systematisch en stevig in elkaar om de verwachtingen waar te maken.

Aanvullingswetgeving
De Omgevingswet, die al in 2016 door de Tweede Kamer en de Eerste Kamer is aangenomen, wordt via allerlei aanvullingswetgeving uitgebreid. Deze regels liggen nu bij de Eerste Kamer. De komende weken zullen deze wetsvoorstellen worden behandeld. Als dat is gebeurd, en de regels zijn gepubliceerd, komt het kabinet toe aan de genoemde ‘tussenstap’.

Wij constateren dat minder dan een jaar voor tijd nog niet alle organisaties echt goed van start zijn gegaan met de voorbereidingen. Er is dus nog genoeg werk te verzetten. In ieder geval houdt het kabinet vertrouwen dat het haalbaar is om toe te werken naar inwerkingtreding per 1 januari 2021.

Definitieve beslissing
Dat de Omgevingswet er gaat komen, achten wij ondanks de recente kritiek zo goed als zeker. Meer twijfels hebben wij bij de datum van 1 januari 2021. Het komende halfjaar zal cruciaal zijn. Een definitieve go/no-go beslissing volgt naar verwachting deze zomer. Tot die tijd houden wij vast aan 1 januari 2021 en zullen wij onze Q&A voortzetten.

Bron: Vastgoedjournaal

/door

Bedrijfsleven heeft grote behoefte aan meer ruimte

Rekening houdend met nieuwe productietechnieken en verduurzaming en afhankelijk van de economische groei is tot 2030 5.500 – 9.500 hectare bedrijfsruimte nodig, dat is 10 tot 17 procent meer dan in 2018.

Voor kantoren is 3-5 miljoen vierkante meter bruto vloeroppervlak, bovenop de huidige 42 miljoen vierkante meter. Dat komt neer op een stijging van 6-11 procent ten opzichte van 2018.

Dit blijkt uit een studie die door Minister Wiebes van Economische Zaken en Klimaat aan de Tweede Kamer is aangeboden. De resultaten zijn gebaseerd op een nieuw door Buck Consultants International en het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid ontwikkeld landelijk prognosemodel.

‘De ramingen zijn opgesteld in samenwerking met een Klankbordgroep waarin vertegenwoordigers van het Centraal Planbureau, Planbureau voor de Leefomgeving (EIB), de provincies en het Rijk hebben toegezien op de methodiek en de resultaten. De acceptatie van onze ramingen is groot, zo bleek ook uit een recente enthousiaste expertbijeenkomst. Eindelijk hebben we weer in Nederland breed geaccepteerde nationale en landsdelige ramingen’, aldus projectleiders Paul Bleumink, managing partner bij Buck Consultants International (BCI) en Taco van Hoek, directeur EIB.

Bedrijventerreinen

Uit onderstaande samenvattende tabel blijkt dat de ruimtevraag varieert per sector, met de logistieke en groothandelssector als grootste ruimtevragers. Een deel van de ruimtevraag kan op bestaande of geplande terreinen worden gefaciliteerd. De ruimtevraag is in West- en Zuid-Nederland het grootst.

ruimtegebruik tot 2030 op formele bedrijfsterreinen bedrijfsactiviteit

ruimtegebruik tot 2030 op formele bedrijfsterreinen

Tabel : Additioneel ruimtegebruik tot 2030 op formele bedrijfsterreinen (in ha). Bron: BCI/EIB

Kantoren

ruimtegebruik in 2030 in kantoorgebouwen bvo

Het ruimtegebruik in kantoren groeit tot 2030 van 40 miljoen m2 naar 45 respectievelijk 47 miljoen m2, afhankelijk van het economisch scenario.

Behoefte bedrijventerreinen

Een eerste confrontatie van vraag en aanbod van bedrijventerreinen in de vier landsdelen leidt tot ‘interessante conclusies’. In alle vier landsdelen is het planaanbod (hard en zacht) voldoende om te voldoen in het behoedzaam scenario, met een geringe economische groei in de periode tot 2030. Toch zullen in de landsdelen West en Oost ook dan zachte plannen omgezet moeten worden in uitgeefbare terreinen. In het gunstige scenario is in alle landsdelen (met uitzondering van Zuid) de vraag groter dan het harde en zachte planaanbod. Uiteraard verschillen de situaties in de regio’s binnen de vier landsdelen: in elk landsdeel zijn regio’s aan te wijzen met een ruim aanbod, maar ook regio’s met een tekort aan terreinen (ook in het behoedzaam scenario).

‘De vraag naar terreinen kan ook voor een deel worden ingevuld door het beter benutten van het bestaand aanbod door verdichting en door herontwikkeling van verouderde terreinen. Die laatste opgave wordt alleen maar urgenter in het kader van het beleid omtrent energietransitie, klimaat en stikstof’, aldus  Van Hoek.

Regio’s aan zet

Provincies en regio’s kunnen de nationale ramingen benutten om op provinciaal niveau of op regionaal niveau een betrouwbare bandbreedte te kunnen bepalen voor de vraag naar kantoren en bedrijventerreinen. In die doorvertalingen naar provincies en regio’s moet rekening worden gehouden met de specifieke sectorstructuur en de groei van de (beroeps)bevolking in die gebieden, zo geeft Bleumink aan. ‘Maar dan ben je er nog niet. Er zullen bestuurlijke keuzes gemaakt moeten worden of de ruimtevraag wél of niet geaccommodeerd zal worden. De raming biedt inzicht in de vraag die macro gezien op Nederland afkomt, maar de vraag wat wenselijk is en waar deze vraag geaccommodeerd moet worden, vormen beleidsmatige keuzes en dienen decentraal gemaakt te worden.’

Bron: Vastgoedmarkt

/door

Bedrijven huren 2,5 miljoen m² te veel kantoorruimte

Slecht nieuws voor kantooreigenaren en bedrijfsmakelaars. Nederlandse bedrijven zijn veel te ruim gehuisvest. Een groot deel van de verhuurde kantoren in Nederland staat leeg. Zelfs met piekdrukte wordt gemiddeld één van de drie werkplekken niet gebruikt door een medewerker. Bedrijven huren hierdoor in totaal 2,5 miljoen m² te veel aan kantoorruimte. Hoewel dit vanuit economisch perspectief een slechte zaak is, geldt dit nog sterker vanuit maatschappelijk en duurzaamheidsperspectief. Dit blijkt uit het kantorenmarktrapport van vastgoedadviseur Colliers International.

Bij veel bedrijven wordt vooral gekeken naar het aantal voltijdmedewerkers om te bepalen hoe groot een kantoor moet zijn. Dit geeft een vertekend beeld, omdat een deel ervan namelijk niet altijd aanwezig is. Tijdens de drukste periode in de week is gemiddeld 68% van de werkplekken bezet. Landelijk leidt dat tot bijna 2,5 miljoen vierkante meter overtollige kantoorruimte. Geen enkel ander productiemiddel van een organisatie kan rendabel zijn met zo’n lage bezettingsgraad.

Harold Coenders, Director Occupier Services bij Colliers: “Bedrijven kunnen het zich niet langer permitteren om zo door te gaan. Als we de bezettingsgraad vergelijken met die van vliegtuigen zijn dit schokkende cijfers. Tijd voor een andere aanpak.”

Optimaliseren helpt verduurzaming
Om de bezettingsgraad te verhogen en kantoorruimte beter in te zetten, zijn nieuwe vormen van flexibiliteit nodig. Een optie is om op basis van piekaanwezigheid kantoorruimte te huren en in de daluren een deel van het kantoor open te stellen voor ZZP’ers, klanten of maatschappelijke instellingen. Zo creëren bedrijven een eigen flex-office.

Een meer ingrijpend alternatief is om medewerkers te laten werken in shifts. Simpelweg het invoeren van een rooster voor continue bezetting levert een directe oplossing. Naast de verdeling van de drukte op kantoor, wordt de gebruiksduur van kantoren verlengd. Deze aanpak helpt ook de drukte op de weg en het spoor tijdens de spits te verminderen.

Door het afstoten van overtollige kantoorruimte kunnen bedrijven een forse bijdragen leveren aan de verlaging van de CO2-uitstoot. Er passen meer bedrijven in één kantoorgebouw, het half lege kantoor hoeft niet langer meer verwarmd of gekoeld te worden en er zijn uiteindelijk minder nieuwe kantoren nodig.

Geen structurele leegstand
Minder vraag naar kantoorruimte kan leiden tot een kortstondige oplopende leegstand. In de grote steden waar de meeste van deze leegstand zal ontstaan, is de strijd om de ruimte zo groot dat alternatieve invulling door woonruimte, hotel of logistieke hotspot vrij snel is te realiseren. Zo leidt deze optimalisatieslag niet tot een structureel hogere kantorenleegstand.

Bron: Vastgoed Journaal 

/door

Vastgoed onttrekt zich aan forse daling vertrouwen ondernemers

Over vrijwel de gehele linie is het vertrouwen bij ondernemers in een kwartaal fors gedaald, maar vastgoed en detailhandel hebben juist positieve verwachtingen van de toekomst. 

Het ondernemersvertrouwen is in het begin van het vierde kwartaal fors lager uit dan in het voorgaande kwartaal, zo melden het CBS, KVK, het Economisch Instituut voor de Bouw, MKB-Nederland en VNO-NCW op basis van de Conjunctuurenquête Nederland. Het ondernemersvertrouwen kwam in het vierde kwartaal uit op een indexcijfer van 6,6. In het derde kwartaal stond het vertrouwen op 10,6.

Stikstof en PFAS

De daling van het vertrouwen is in de meeste bedrijfstakken terug te zien. Vermoedelijk door de crisis met stikstof en nu ook PFAS geldt dit ook sterk voor de bouwsector, waar het vertrouwen met ruim 5 punten daalde tot 15,3. ‘Het ondernemersvertrouwen bevindt zich in deze bedrijfstak echter nog wel op een hoog niveau’, zo melden de onderzoekers.

Delfstoffenwinning

De grootste verslechtering van het sentiment vond plaats in de informatie en communicatie en in de delfstoffenwinning. In de informatie en communicatie kwam het ondernemersvertrouwen uit op 9,5. In het derde kwartaal was dit nog 25,0. Hierbij geldt dat het ondernemersvertrouwen in deze bedrijfstak grillig is. In de delfstoffenwinning nam het vertrouwen af naar –8,5. Het vertrouwen in de transportsector is afgenomen van 10,3 naar neutraal.

Vastgoed en detailhandel

De enige bedrijfstakken waar het ondernemersvertrouwen is toegenomen zijn de autobranche, waar het vertrouwen overigens nog steeds negatief is, de detailhandel en de verhuur en handel van onroerend goed.

Verwachtingen voor 2020

Ondernemers zijn verdeeld over de verwachtingen voor 2020. De verwachtingen zijn over het algemeen positief, maar minder positief dan ze een jaar geleden waren voor 2019. Per saldo voorziet 18,9 procent van de ondernemers een toename van de omzet in 2020. In de bouwnijverheid en de delfstoffenwinning is het aantal ondernemers dat volgend jaar een afname van de omzet verwacht groter dan het aantal dat een toename verwacht.

Toename investeringen

Per saldo verwacht 13,0 procent van de ondernemers in 2020 meer personeel in dienst te hebben dan in 2019. Per saldo 5,0 procent van de ondernemers verwacht in 2020 meer te investeren. De verschillen tussen de bedrijfstakken zijn groot. Zo verwacht in de onroerendgoedbranche per saldo 25,6 procent van de ondernemers een toename van de investeringen, in de autobranche verwacht per saldo 9,3 procent van de ondernemers minder te investeren.

Bron: Vastgoedmarkt

/door

Wijziging box 3 remt ambities particuliere beleggers

De toenemende landelijke en lokale regeldruk remt particuliere woningbeleggers bij het uitbreiden van hun portefeuille al verwacht het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) geen exodus uit de woningmarkt. 

Het PBL onderzocht in samenwerking met Vastgoedbelang, de branchevereniging van particuliere vastgoedbeleggers, de investeringsmotieven en beleggingsstrategieën van particuliere verhuurders om zo bij te dragen aan een beter gefundeerd maatschappelijk debat. Het onderzoek is gebaseerd op een grootschalige enquête onder meer dan 800 particuliere beleggers en meer dan 30 aanvullende diepte-interviews.

Serieus issue

De oplopende regeldruk en aanpassing van wet- en regelgeving is een serieus issue voor de particuliere beleggers, waarbij het onderzoek onder meer een onderscheid maakt tussen actieve uitbreiders en geleidelijke aanpassers van de woningportefeuille. Met name de eerste groep heeft volgens het PBL last van de aangekondigde wijziging van de belasting van vermogen in box 3. 

Toename belasting

In de voorgestelde wijziging stijgt de vermogensrendementsheffing voor beleggingen en daalt de heffing op spaargeld. Nu wordt alle vermogen nog tegen een gelijk rendement belast, waarbij schulden mogen worden gesaldeerd voordat de belasting wordt geheven. Niet alleen komt er een laag tarief voor sparen en een hoger tarief voor beleggen; schuld niet meer worden gesaldeerd met vermogen. Dit leidt voor particuliere beleggers in de woningmarkt tot een toename van de belasting.

Fiscale prikkel

‘Vooral beleggers die hun verhuurportefeuille grotendeels hebben gefinancierd met vreemd vermogen zijn door deze wijziging duurder uit’, zo schrijven de onderzoekers. ‘De fiscale prikkel om met minder vreemd vermogen te investeren, zal in ieder geval de meest actieve ‘uitbreiders’ afremmen in hun ambities. Toch hoeft dit niet automatisch tot krimp van de particuliere huursector te leiden: de kasstromen zijn immers goed en stabiel, en het ontbreekt vooralsnog aan betere beleggingsalternatieven.’

Regulatory risk

Het belangrijkste risico dat particuliere beleggers zien, is het verstorend ingrijpen door de (Rijks)overheid. Dit risico, het zogenaamde ‘regulatory risk’, wordt door particuliere beleggers niet zozeer als een beleggingsrisico ervaren, maar toegeschreven aan een onbetrouwbare
overheid die keer op keer nieuwe wet- en regelgeving implementeert. Dit blijkt ook uit de interviews die het PBL met branchevertegenwoordigers.

De neiging van de overheid is, maatregelen treffen. Terwijl de enige maatregel die ze moeten treffen is, bouwen, bouwen, bouwen

‘Maar omdat de woningmarkt overspannen is nu, vraag en aanbod komt bij elkaar op een hoger prijsniveau. […]. De neiging van de overheid is, maatregelen treffen. Terwijl de enige maatregel die ze moeten treffen is, bouwen, bouwen, bouwen.’

Particulieren gaan hierbij uit van de gedachte van ‘recht op rendement’; op voorhand wordt een inschatting van de kosten en baten gemaakt, zo geeft een ander particuliere belegger aan:

‘We zijn nu, we hebben plannen gemaakt. We zijn aan het bouwen op basis van het woningwaarderingstelsel zoals het is, zonder dat wij wisten dat er een noodknop of dat soort maatregelen aan zaten te komen. […] Als daar aan een keer een maatregel komt dat je niet meer dan 950 euro huur mag vragen, ja dan hebben we een gigantisch probleem.’

Langere termijn

In het onderzoek hebben verschillende particuliere verhuurders aangegeven dat de veelheid aan wijzigingen in overheidsbeleid er in de toekomst mogelijk voor zorgt dat zij de particuliere huurmarkt verlaten. ‘Of dit daadwerkelijk het geval is, is de vraag, aangezien eerder is gebleken dat particuliere verhuurders er zelden voor kiezen om hun (volledige) verhuurportefeuille te verkopen. De Rijksoverheid zou dit risico kunnen beperken door voor de langere termijn keuzes te maken en hierover actiever met particuliere verhuurders te communiceren.’

Als daar aan een keer een maatregel komt dat je niet meer dan 950 euro huur mag vragen, ja dan hebben we een gigantisch probleem

Opportune momenten

Ook lokale beleidsvoornemens, zoals een woonplicht voor kopers van woningen, kan een grote invloed hebben op de plannen van beleggers. Een grootschalige exodus van de sector is volgens het PBL geen realistische aanname. ‘Hiervoor zijn de alternatieven voor woningmarktbeleggingen niet aantrekkelijk genoeg of worden als te risicovol beschouwd. Aan de andere kant ligt het ook niet in de lijn der verwachting dat het groeitempo van de sector hetzelfde blijft als de randvoorwaarden verslechteren. Het meest realistische scenario lijkt dan ook dat de particuliere huursector in de komende jaren gestaag maar minder snel zal groeien en dat minder vaak met relatief veel vreemd vermogen in de woningmarkt belegd kan worden. Dit kan ertoe leiden dat lange-termijn beleggers die weinig risico nemen en alleen op opportune momenten verdere beleggingswoningen aankopen (lees ‘aanpassers’) een belangrijkere rol krijgen.’

Eerste publicatie door Robert Paling op 11 nov 2019

Bron: Vastgoedmarkt

 

Wijziging-box-3-remt-ambities-particuliere-beleggers

/0 Reacties/door

CPB: ‘Laat eigenaren vastgoed meebetalen aan investeringen overheid’

Het Centraal Planbureau oppert de mogelijkheid dat vastgoedeigenaren gaan meebetalen aan investeringen voor ruimtelijke ontwikkelingen, maar concludeert tegelijkertijd dat de huidige onroerend zaak belasting (ozb) hiervoor geen geschikt middel is.

De lusten en lasten van een investering in ruimtelijke ontwikkelingen worden volgen  het CPB beter verdeeld als eigenaren en gebruikers van vastgoed moeten meebetalen. Dit zou bouwprojecten ten goede kunnen komen. Dit schrijft het Centraal Planbureau (CPB) in de publicatie ‘Profijt en bekostiging van ruimtelijke ontwikkeling’. Nu betalen huizenbezitters nauwelijks mee aan grote overheidsinvesteringen waar zij wel profijt van ondervinden, maar niets voor hoeven te doen.

Verhoging OZB

Volgens het CPB kan ‘meebetalen op basis van profijt’ het eenvoudigst worden gerealiseerd via de onroerendezaakbelasting (ozb) of via een ingezetenenheffing. Het CPB acht de huidige OZB echter niet geschikt om op grote schaal overheidsinvesteringen te bekostigen. ‘De huidige ozb-tarieven zijn te laag (gemiddeld 0,12%) om een substantiële bijdrage te leveren aan grote overheidsinvesteringen’, aldus het CPB. ‘Een optie is om de ozb-tarieven te verhogen, in ruil voor een verlaging van andere belastingen zoals de loonbelasting en de btw.’

Minder geld gemeentefonds

Daarnaast is het volgens het planbureau weinig aantrekkelijk voor gemeenten om te investeren in projecten die de huizenprijzen verhogen. ‘Dit komt omdat een gemeente minder geld uit het gemeentefonds ontvangt als de huizenprijzen in die gemeente toenemen. Om die reden zouden de financiële middelen uit het gemeentefonds in de toekomst op een andere manier kunnen worden verdeeld.’

Mogelijke beleidsopties zijn volgens het CPB:

  • Herinvoering van het ozb-gebruikersdeel en verhoging van de ozb-tarieven
  • Aanpassing van de vereveningssystematiek van het gemeentefonds
  • Invoering van een ingezetenenheffing en het toestaan van ruimtelijke tariefdifferentiatie

Opmerking TZV: Wat zouden de gevolgen hiervan zijn voor de taxaties van onroerende zaken? Bij NAR – DCF benadering van de waarde van bedrijfsmatig onroerende zaken wordt o.a. gerekend met de hoogte van de OZB bijdrage. Zou deze bijdrage significant verhoogd worden, dan zal dit een waardedrukkend effect veroorzaken! Dit zou dan weer aantrekkelijker kunnen zijn voor de gemeenten, maar projectontwikkelaars zouden mogelijk af kunnen haken door de lagere opbrengst van de nieuw te bouwen bedrijfsgebouwen of woningen.

Bron: Vastgoedmarkt & Taxateur Zakelijk Vastgoed

 

/door

EU-dienstenrichtlijnen versus bestemmingsplan regels

Appingedam en de procedure over de Dienstenrichtlijn heeft de Retail sector de afgelopen maanden flink bezig gehouden. Maar hoe zit het nu met deze Dienstenrichtlijn?

De EU wil de interne markt versterken door concurrentie te bevorderen. Daartoe is “de Dienstenrichtlijn” opgesteld. Eén van die richtlijnen regelt dat bedrijven zich onbelemmerd overal in Europa kunnen vestigen.

Nederland kent echter heel wat belemmeringen op de vrije vestiging van retail. Zo wordt op een bedrijventerrein vaak alleen detailhandel in meubels of doe-het-zelf toegestaan, maar geen supermarkt, mode of… schoenwinkel.

Bestemmingsplannen lijken in strijd met het recht op vrije vestiging. En dus leek er met de Europese Dienstenrichtlijn ruimte om de sterk regulerende bestemmingsplannen aan te pakken. Dit is echter niet de intentie van de Dienstenrichtlijn. Het gaat hierbij om op macroniveau te regelen dat bedrijven zich in andere Europese landen kunnen vestigen. In de Case Appingedam werd de richtlijn op microniveau ingezet om winkels te vestigen op plekken die de gemeente daar niet voor heeft voorzien.

Appingedam, de lakmoesproef voor de Dienstenrichtlijn

De procedure in Appingedam was de lakmoesproef om te bepalen of, en in welke mate, de Dienstenrichtlijn te gebruiken is om de bestemmingsplan regels ongedaan te maken. In Appingedam wilde Bristol zich vestigen op het Woonplein aan de rand van de stad. Een locatie waar geen mode is toegestaan. De gemeente had het standpunt dat als Bristol naar Appingedam wilde komen, ze dan een plek in het centrum moesten vinden. Men gaf dus geen toestemming voor een plek op het Woonplein. De eigenaar van het Woonplein vindt dit in strijd met de Dienstenrichtlijn. Beide partijen zijn over dit verschil in zienswijze een lange juridische procedure aangegaan. Deze procedure eindigde met de uitspraak van de Raad van State op 24 juli 2019, waarin de gemeente in het gelijk werd gesteld.

De gemeente mag nog steeds brancheringsregels opstellen, mits zij aannemelijk maakt dat deze effectief zijn voor de gemeente, en niet verder gaan dan nodig is om te voorkomen dat het stadscentrum minder leefbaar wordt door toenemende leegstand.

Hoe kun je een dergelijke stelling objectief staven?

De gemeente Appingedam heeft volop gebruik gemaakt van Locatus data om een effectieve cijfermatige onderbouwing te geven van de problemen die in het centrum zouden ontstaan. De vraag die tijdens de procedure beantwoord moest worden was: “Of zonder restrictief branchebeleid op het Woonplein de leegstand op andere plekken (het centrum) zodanig zou toenemen dat de leefbaarheid daar in gevaar werd gebracht.”

Zaken die in beeld gebracht zijn in de Appingedam case zijn onder andere:

  • Een vraag-aanbod confrontatie
    Verschuiven door de nieuwe vestiging van een winkel op een plek die de gemeente daar niet voor bestemd heeft, de koopstromen dusdanig dat het draagvlak op andere plekken wegvalt? Eigenlijk is dit hetzelfde als het oude Distributie Planologische onderzoek (DPO).
    De Locatus database bracht hierbij het winkelaanbod in kaart, alsmede de verschuivingen door de jaren heen.
  • Een kwetsbaarheidsanalyse
    Om te bepalen of het wegvallen van draagvlak desastreuze gevolgen heeft voor een centrum, moet de kwetsbaarheid van de winkels worden bepaald. Om zo ook de toekomstige leegstand te voorspellen. Appingedam heeft hierbij gebruik gemaakt van de Retail Risk Indexvan Locatus: een risicoanalyse per pand, welke aangeeft hoe groot de kans is dat een winkelier er volgend jaar nog zal zitten. Deze risico index is Raad van State proof gebleken.

Bronnen:

Locatus

René Leenstra – Leenstra Taxaties

/0 Reacties/door

Financieringsgat voor vastgoedleningen tot € 20 miljoen

De grote Nederlandse financiers verstrekken minder vastgoedleningen onder de € 20 miljoen. Traditionele banken tonen steeds minder belangstelling voor onroerend goed en alternatieve financiers zijn vooral geïnteresseerd in óf relatief kleine leningen óf relatief grote leningen. Het gevolg is dat in Nederland een fors gat ontstaat voor het financieren van vastgoed tussen € 5 en € 20 miljoen, zo blijkt uit onderzoek van KPMG.

Onlangs interviewde de redactie van Vastgoedjournaal circa 20 vastgoedfinanciers waaronder alternatieve partijen. Resultaat: een uitgebreid overzicht over de stand van zaken, waar u moet zijn en welke trends in de nabije toekomst zijn te verwachten.

“Steeds minder banken in Nederland vinden de financiering van vastgoed van groot strategisch belang”, zegt Frank Mulders van KPMG Real Estate Advisory. “En als zij al belangstelling hebben, is dat met name voor het financieren van beleggingsobjecten en veel minder voor het financieren van ontwikkelingsprojecten.”

Uit de Property Lending Barometer 2019 van KPMG, een onderzoek naar het sentiment voor vastgoedfinanciering bij zeventig Europese banken in vijftien Europese landen, blijkt dat 60% van de Nederlandse banken vastgoedfinanciering strategisch niet belangrijk vindt. Verder blijkt uit het onderzoek dat in de eerste zes maanden van dit jaar in Nederland 22% minder in onroerend goed werd geïnvesteerd dan in het eerste half jaar van 2018.

Duitsland en VK domineren vastgoedinvesteringen
Niet alleen in Nederland namen de investeringen af. Ook in Europa was sprake van een aanzienlijke daling. In Europa werd in de eerste zes maanden van dit jaar voor een bedrag van € 114,3 miljard in vastgoed geïnvesteerd, 15% minder dan in de eerste helft van 2018.

Mulders: “Deze daling heeft vooral te maken met de gematigde economische vooruitzichten, de politieke onzekerheid, een tekort aan geschikte activa en de veranderde behoefte in Europa. In Europa waren overigens grote verschillen zichtbaar. Duitsland en het Verenigd Koninkrijk waren in de eerste zes maanden van 2019 goed voor bijna de helft van het totale Europese transactievolume. Toch was ook in deze landen sprake van een daling. In het Verenigd Koninkrijk waren met name de steeds grotere politieke onzekerheid rond Brexit en een weinig actieve retailsector van invloed op de vastgoedinvesteringen. Europees gezien zijn kantoorgebouwen nog altijd het meest in trek bij investeerders, gevolgd door woningen en winkels.”

Kredietverlening in de lift
“Als wij kijken naar de kredietverlening door banken in het algemeen, dan zien wij dat sinds 2014 in heel Europa sprake is van aanhoudende groei”, constateert Mulders. “Vooral als gevolg van een versoepeling van de leningsvoorwaarden en de aanhoudende vraag voor alle categorieën leningen. Deze trend zal dit jaar naar verwachting doorzetten door de steeds grotere concurrentie op de markt, concurrentie die vooral in de grootste landen van het eurogebied bijdraagt ​​aan eenvoudiger kredietvoorwaarden.”

“Het rentebeleid van de Europese Centrale Bank heeft bovendien al een aantal jaren een positief effect op de financieringsmogelijkheden in Europa en speelt ook een belangrijke rol in de verbetering van de vooruitzichten voor bankleningen. Ook de druk op de banken om hun balans te consolideren en meer niet-renderende leningportefeuilles te verkopen, blijft een belangrijke rol spelen. In de eerste helft van 2019 verkochten Europese banken voor een totaal bedrag van € 50 miljard aan ‘non-performing loans’.”

Alternatieve financiers
Als het gaat om traditionele vastgoedfinanciering zien banken vooral de concurrentie van niet-lokale commerciële banken toenemen. Mulders: “Vooral in Centraal en Oost-Europa. In andere Europese landen zien banken durfkapitaal- en schuldfondsen als de belangrijkste concurrenten. Ook in Nederland zien wij steeds meer alternatieve financiers toetreden tot de vastgoedmarkt. Vaak zijn dit fondsen die zich focussen op een bepaalde niche. Om een positie op de markt te verwerven en de hogere rendementseis te rechtvaardigen zijn zij veelal bereid een groter gedeelte van de vastgoedinvestering te financieren. Het totale volume van deze financiers is mede door de specifieke focus die zij hanteren echter te beperkt om het geschetste financieringsgat op korte termijn op te vangen”.

Bron: Vastgoedjournaal

 

/door

‘Verhoging overdrachtsbelasting niet-woningen is slechte ontwikkeling’

De geplande verhoging van de overdrachtsbelasting voor niet-woningen van 6 naar 7% met ingang van 1 januari 2021 is een ‘slechte ontwikkeling.’ Dat zegt Marcel de Boer, voorzitter van NVM Vakgroep Business over de Miljoenennota 2020 op de site van NVM.

“Ik zie het belang hier totaal niet van in” reageert De Boer. “Welk doel dient het om meer kosten in rekening te brengen wanneer een vastgoed transactie wordt verricht en het vastgoed van A naar B gaat? Op welke onderdelen van het Klimaatakkoord worden deze extra overheidsinkomsten, jaarlijks ter grootte van € 297 miljoen, ingezet en hebben deze wel direct betrekking op de commerciële vastgoedsector of vloeit het weg naar andere zaken? Hierover moet wel duidelijkheid en transparantie geboden worden!”

Voor het klimaat
Het doel van de maatregel is om het bedrijfsleven te laten meebetalen aan het tegengaan van klimaatverandering. “Dat doel wordt door deze maatregel niet bereikt. Het bedrijfsleven zijn vaak alleen de gebruikers van het vastgoed en worden dus niet belast door deze hogere heffing, de vastgoedbeleggers wel.

Vastgoedbeleggers zullen linksom of rechtsom dit verlies compenseren, waarbij het verhogen van de huur voor de hand ligt. Dat werkt weer nadelig voor de huurders van het vastgoed. Indirect worden ook de pensioenfondsen geraakt, omdat deze fondsen investeren in deze beleggingspartijen. Uiteindelijk heeft het dus ook een negatief effect op de pensioengelden van de particulieren.”

Alternatief
Als alternatief adviseert De Boer dat het ondersteunen van de verduurzaming moet worden gezocht in het heffen van een eco-belasting op de grondwaarde en de bedrijven belasten naar rato van uitstoot, zoals CO2. “Dus niet heffen op de transactie, maar wel bij de gebruiker. De vervuiler betaalt.”

Bron: NVM

/door